Bagaimana Cara Aman dan Legal untuk Menjual Tanah Warisan ?

Apa saja langkah-langkahnya agar kita aman menjual tanah warisan dan terhindar dari perdebatan dengan keluarga? Menjual tanah warisan bisa menjadi sumber masalah, jika tidak dilakukan dengan benar.

Rubrik Finansialku

Daftar Isi

Langkah Aman untuk Menjual Tanah Warisan

Mungkin Anda sudah pernah mendengar kasus jual beli tanah warisan yang berakhir pada keributan. Biasanya permasalahan timbul jika tidak ada titik temu atau pemahaman yang sama. Sebenarnya aturan mewariskan tanah dan kasus menjual tanah warisan harus dilihat kasus per kasus. Satu hal yang pasti adalah, Anda harus memastikan tanah warisan aman. Pastikan tidak ada pihak lain yang melakukan klaim atas tanah warisan tersebut.

Setelah memastikan tanah warisan tersebut Anda perlu memperhitungkan biaya-biaya termasuk pajak dan bea balik nama, keabsahan waris (surat wasiat), syarat kelengkapan data, notariat dan lain sebagainya. Mari kita bahasa satu persatu.

Apakah Tanah Warisan Dikenai Pajak?

Warisan adalah sebuah harta benda yang diberikan dari seseorang kepada ahli warisnya. Dalam aturan perpajakan di Indonesia, warisan dapat disebut sebagai tambahan ekonomis bagi seorang ahli waris. Walaupun berfungsi sebagai tambahan penghasilan ahli waris, salah satu dasar aturan pajak yaitu pasal 4 ayat 3 huruf B Undang-undang pajak penghasilan Tahun 1993 mengatakan bahwa warisan tidak bisa disebut sebagai objek pajak.

Meskipun demikian, warisan itu harus dilihat dulu, apakah sudah dibagikan atau belum dibagikan. Ketentuan sudah dan belum dibagikan bisa mempengaruhi pajak.

Warisan yang belum dibagikan artinya warisan itu masih milik pewaris. Atas nama pewaris, karena masih menggunakan nama pewaris, otomatis masih menggunakan NPWP milik pewaris. Artinya, warisan itu masih harus dibayarkan pajaknya karena masih milik pewaris walaupun yang membayarkan sudah ahli waris.

Jika warisan itu sudah dibayarkan, maka warisan itu sudah bukan objek pajak lagi dan ahli waris sudah bebas dari kewajiban untuk membayar pajak terhadap warisan itu. Namun, ada beberapa syarat yang harus dilakukan untuk benar-benar memastikan kalau ahli waris memang sudah lepas dari pajak warisan itu. Yang pertama adalah harus punya Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan atau biasa dikenal dengan SKB PPh.

Cara mendapatkan surat SKB PPh, ahli waris harus memastikan dalam SPT Tahunan pewaris sudah dilaporkan dan perhitungan pajaknya juga sudah disetorkan. Selain itu, pastikan juga jika pewaris dan ahli waris masih dalam satu hubungan darah dan masih dalam satu garis keturunan.

Untuk warisan yang masih dalam bentuk tanah atau berupa bangunan, maka harus ada dokumen seperti PBB dan yang lainnya yang sudah dilunasi dan disertai dengan dokumen hak peralihan. Laporkan kepada KPP pewaris untuk penghapusan NPWP pewaris karena pewaris sudah meninggal dunia. Ada juga warisan yang bisa dikenakan pajak. Jika warisan berbentuk tanah atau bangunan, pajak akan ditetapkan lewat pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan itu. Untuk pajak perolehan, harga yang ditentukan tentunya berbeda-beda masing-masing daerahnya.

Lain lagi jika ternyata ahli waris tidak berada dalam satu darah atau satu garis keturunan dengan sang pewaris. Ahli waris akan dikenakan pajak dengan tarif 5% yang diambil dari perolehan jumlah bruto nilai pengalihan. Jika Anda memiliki bentuk warisan berupa rumah dan berencana untuk menjualnya, maka Anda tidak boleh menjualnya langsung.

Menjual rumah warisan ada beberapa hal yang penting untuk diketahui, karena harus dilakukan dengan cara yang tepat dan juga benar. Warisan yang dijual secara sembarangan akan memunculkan masalah yang bisa muncul di lain hari. Dasar perhitungan pajak BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Peraturan Pemerintah No 111 Tahun 2000 yang berisi bahwa nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak harus dikalikan 5%, setelah itu dikalikan lagi 50%. Ahli waris juga harus dibuktikan secara tertulis melalui Surat Keterangan Waris atau SKW.

Melibatkan Keluarga

Saat akan menjual rumah warisan, notaris dan pengacara keluarga harus dilibatkan. Tujuannya adalah untuk membuat kesaksian dari notaris dan pengacara. Setelah itu, dapat dilakukan pengesahan keputusan menjual rumah warisan yang dapat disahkan secara hokum dan juga bisa dilihat oleh semua anggota keluarga. Sebelum melakukan penjualan rumah warisan, akan lebih baik jika melakukan musyawarah dengan anggota keluarga yang lain sehingga nantinya tidak akan terjadi sesuatu yang tidak diinginkan.

Melengkapi Data

Untuk lebih sahnya, ada baiknya untuk melengkapi data property seperti sertifikat tanah, surat izin mendirikan bangunan, surat pemberitahuan pajak terhutang pajak bumi dan bangunan selama lima tahu terakhir yang disertakan dengan surat tanda terima setoran atau bukti pembayaran, bukti pembayaran telepon, listrik dan air. Bahkan, jika masih punya hak hipotik dari bank, harus disertai dengan surat dari bank yang bersangkutan.

Data penjual dan pembeli rumah warisan juga harus lengkap, seperti fotokopi kartu tanda penduduk atau KTP, fotokopi kartu keluarga, fotokopi surat keterangan WNI atau kalau ada WNI keturunan. Saat melakukan jual beli properti, pastikan bahwa seluruh ahli waris berkumpul dengan tujuan untuk mempermudah saat melakukan penandatanganan Akta Jual Beli yang akan dilakukan di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Menggunakan Notaris

Jika saat itu ahli waris tidak bisa hadir, maka bisa diwakili oleh perwakilannya yang pemberian surat kuasanya harus dilakukan di depan notaris. Dokumen tersebut berupa surat keterangan waris yang berisi keterangan tentang anggota keluarga. Pihak-pihak yang berwenang menjadi saksi pembuatan Surat Keterangan Waris dijelaskan dalam SK Depdagri Direktorat Pendaftaran Tanah No. DPT/12/63/12/69 juncto Pasal 111 ayat 1C butir 4 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997.

Pihak yang Terkait dalam Menjual Tanah

Notaris
Lurah yang menyaksikan serta membenarkan (mengesahkan) dan dikuatkan oleh camat setempat, untuk penduduk pribumi
Balai Harta Peninggalan (BHP), untuk warga negara Indonesia keturunan Timur Asing (India atau Arab)

Selain surat keterangan ahli waris, dokumen yang juga harus dilampirkan yaitu fotocopy KTP seluruh ahli waris. Seluruh ahli waris harus hadir untuk menAndatangani akta jual beli/AJB. Jika tidak, dokumen surat persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh notaris, bukti pembayaran BPHTP waris (pajak ahli waris) dimana besarnya adalah 50% dari BPHTP jual beli setelah dikurangi dengan nilai tidak kena pajaknya harus terlampir.

Lakukan Sesuai dengan Prosedur, Agar Tidak Terjadi Salah Paham

Sebelum menjual tanah warisan, sebaiknya Anda selesaikan pajak dan biaya-biaya yang harus diselesaikan. Selain itu pastikan pembagian waris sudah selesai dengan baik. Jangan lupa libatkan seluruh anggota keluarga dan notaris.

Apakah Anda pernah mengalami permasalahaan saat menjual tanah warisan? Silahkan share atau bagikan pengalaman Anda mengenai menjual tanah warisan. Terima kasih.

Referensi :