Bagaimana Cara Beli Rumah Berstatus Jaminan Utang dengan Aman ?

Bagaimana cara beli rumah berstatus jaminan utang dengan aman? Apakah beli rumah berstatus jaminan utang itu mungkin? Bagaimana cara mengurangi risiko yang mungkin terjadi?

Rubrik Finansialku

Daftar Isi

Transaksi Beli Rumah Berstatus Jaminan Utang

Transkasi jual beli rumah adalah transaksi mengalihkan hak kepemilikan suatu properti atau bangunan. Sebenarnya konsep transaksi properti dibilang mudah dan sederhana, asalkan pembeli dan penjual saling mengikuti aturan yang sudah ada. Komitmen baik antara penjual dan pembeli adalah syarat mutlak. Plus obyek yang akan dijadikan transaksi (rumah, ruko, apartemen dan lainnya) jelas dari segi status, legalitas, aturan pajak, kepemilikan dan lain sebagainya.

Apakah Anda tahu apa saja kelengkapan legalitas sebuah properti? Pertama Anda perlu mengecek sertifikat hak atas tanah. Keuda Anda juga harus mengecek Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). Jika memang sudah dibayar, Anda perlu mengecek bukti pembayarannya. Ow ya jangan lupa cek NOP (nomor obyek pajak). Selain itu ada juga kelengkapan seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB), pemanfaatan bangunan dan lain sebagainya.

Peraturan Terkait

Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala BPN No 3 tahun 1997

Pasal 97

Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan dengan daftardaftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli.
Pemeriksaan sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh PPAT, dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta pemindahan atau pembebanan hak atas bagian-bagian tanah hak induk dalam rangka pemasaran hasil pengembangan oleh perusahaan real estat, kawasan industri dan pengembangan sejenis cukup dilakukan pemeriksaan sertipikat tanah induk satu kali, kecuali apabila PPAT yang bersangkutan menganggap perlu pemeriksaan sertipikat ulang.
Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat: “Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan” pada halaman perubahan sertipikat asli kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.
Pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat: “PPAT …(nama PPAT ybs)…. telah minta pengecekan sertipikat” kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.

Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ternyata tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka diambil tindakan sebagai berikut:
apabila sertipikat tersebut bukan dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka pada sampul dan semua halaman sertipikat tersebut dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat : “Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan …………………..”. kemudian diparaf.
apabila sertipikat tersebut adalah dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan akan tetapi data fisik dan atau data yuridis yang termuat di dalamnya tidak sesuai lagi dengan data yang tercatat dalam buku tanah dan atau surat ukur yang bersangkutan, kepada PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang tercatat di Kantor Pertanahan dan pada sertipikat yang bersangkutan tidak dicantum-kan sesuatu tanda.
Sertipikat yang sudah diperiksakan kesesuaiannya dengan dafar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut dikembalikan kepada PPAT yang bersangkutan.
Pengembalian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (6) dilakukan pada hari yang sama dengan hari pengecekan.
Penerbitan SKPT sebagaimana dimaksud pada ayat (5) huruf b dilakukan selambat lambatnya dalam 7 (tujuh) hari kerja terhitung dari hari pengecekan.

Bagaimana Transaksi Jual Beli Rumah, yang Masih Berstatus Jaminan Utang?

Pernahkah Anda menemui kasus transaksi jual beli rumah yang statusnya masih jaminan utang? Atau ada hak tanggungan? Jika Anda pernah mengalaminya, kami tahu cukup banyak kerepotan dan kendala. Setidaknya ada tiga kendala yang akan kita hadapi:

Sertifikat rumah yang masih dalam status jaminan utang, pasti tidak bisa dicek ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Pengecekan sertifikat adalah syarat utama dan harus dilakukan tidak boleh ditawar. Pada saat kita akan mengecek sertifikat, kita harus melampirkan sertifikat yang asli. Nah jika rumah masih dalam status jaminan utang, tentu saja sertifikat asli dipegang oleh kreditur (bank atau perusahaan yang memberikan pinjaman). Tentu saja sertifikat tersebut ditahan sebagai agunan atau jaminan. Kalau tidak ada pengecekan sertifikat, pasti tidak bisa melakukan tanda tangan akta jual beli. Syarat pertama ini ada lho di Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala BPN No 3 tahun 1997 pasal 97. Aturan pasal 97 terlampir pada bagian berikutnya.
Jika kita ingin membeli rumah berstatus jaminan utang, pihak pembeli harus melunasi utang dan bunga terlebih dahulu. Permasalahan yang paling utama, jika pemilik ingin menjual rumah tersebut untuk melunasi utang. Nah bagaimana jika pembeli yang melunasi utang? Apakah akan ada masalah?
Menjawab pertanyaan di atas, jawabannya ada. Masalah utama adalah pembeli akan merasa rugi setidaknya ada keraguan.

Karena Ada Masalah Hukum, Maka Mintalah Pendapat Ahli alias Notaris

Rumah berstatus jaminan utang adalah rumah yang dalam keadaan tidak sehat. Banyak risiko-risiko yang mungkin terjadi dan oleh karena itu Anda perlu dibantu oleh Notaris. Pastikan Anda jujur dan menceritakan dengan lengkap kondisi properti dan pastikan seluruh pembayaran melibatkan notaris. Notaris itu bukan pengacara, jadi cara kerjanya tidak sama. Notaris tidak akan memihak salah satu pihak, mereka bekerja sesuai dengan aturan dan hukum yang berlaku.

Anda bersama-sama pemilik rumah mendatangi notaris. Tanya solusi yang paling tepat agar dapat mengamankan proses transaksi ini. Biasanya skema yang terjadi adalah pembeli, penjual, notaris dan bank bersama-sama membuat kesepakatan dalam pelunasan utang. Pertama pembeli melunasi utang dan bunga ke bank. Jika utang sudah lunas, bank akan mengeluarkan surat roya. Surat tersebut menyatakan bahwa utang debitur sudah lunas. Sertifikat kemudian diserahkan kepada notaris untuk mengamankan posisi. Sekali lagi, notaris adalah pihak yang netral dan tentu saja akan mengurangi risiko pembeli. Setelah itu Anda dapat menjalankan transaksi sebagaimana mestinya.

Jadi ada beberapa cara yang dapat dilakukan oleh pembeli untuk mengurangi risiko seperti:

Minta penjual menyelesaikan utang kepada bank.
Melakukan over kredit.
Melakukan pembayaranuang muka kepada pihak penjual, dengan meminta jaminan dari pihak penjual.
Pastikan kelengkapan legalitas.
Gunakan jasa notaris yang kredibel.