Kalau kamu pikir investasi properti itu cuma buat “orang tajir”, pikir lagi. Sekarang banyak anak muda mulai melirik sektor ini — bukan cuma karena gengsi punya rumah, tapi karena investasi properti terbukti salah satu aset paling tahan inflasi dan bernilai jangka panjang.

Tapi sebelum ikut-ikutan beli rumah, ruko, atau kos-kosan, penting banget buat tahu: gimana cara kerja investasi properti, apa aja risikonya, dan strategi biar cuannya maksimal tanpa kejebak utang.

 

Apa Itu Investasi Properti dan Mengapa Penting

Secara sederhana, investasi properti adalah aktivitas membeli, menyewakan, atau menjual aset fisik seperti tanah, rumah, apartemen, atau bangunan komersial dengan tujuan mendapatkan keuntungan.

Keuntungan bisa datang dari dua arah:

  1. Kenaikan harga (capital gain) — nilai properti naik seiring waktu.
  2. Pendapatan rutin (cash flow) — misalnya dari sewa bulanan atau tahunan.

Kenapa penting?

  • Nilainya naik terus. Dalam 10 tahun terakhir, harga tanah di Indonesia tumbuh rata-rata 5–10% per tahun.
  • Tahan inflasi. Saat nilai uang turun, harga properti justru ikut naik.
  • Bisa diwariskan. Properti bukan cuma aset, tapi juga bentuk kekayaan jangka panjang keluarga.
  • Diversifikasi. Cocok buat menyeimbangkan portofolio investasi dari saham, reksa dana, atau emas.

Singkatnya: properti itu kayak “tabungan masa depan” yang kamu bisa sentuh, tempati, dan sewakan.

 

Jenis-Jenis Investasi Properti di Indonesia

Dunia properti nggak cuma soal rumah tinggal. Berikut beberapa jenis investasi yang paling umum (dan populer di 2025):

#1 Properti Hunian (Residential Property)

Jenis paling umum, mencakup rumah tapak, apartemen, dan rumah susun.

  • Keuntungan: permintaan tinggi karena kebutuhan dasar.
  • Risiko: perawatan dan pajak bisa tinggi.
  • Tren 2025: apartemen di area TOD (Transit Oriented Development) makin diminati karena dekat MRT / LRT.

#2 Properti Komersial (Commercial Property)

Termasuk ruko, kios, gedung perkantoran, dan ruang usaha.

  • Keuntungan: nilai sewa tinggi dan kontrak jangka panjang.
  • Risiko: tergantung kondisi ekonomi dan tren bisnis.
  • Insight: banyak investor sekarang fokus ke co-working space dan small retail hub.

#3 Properti Sewa (Rental Property)

Beli properti → sewakan → dapat cash flow bulanan. Cocok buat kamu yang pengin pasif income.

  • Tren 2025: kos eksklusif dan apartemen harian (Airbnb style) masih ramai karena urbanisasi.

#4 Tanah (Land Banking)

Beli tanah di lokasi strategis sebelum berkembang, lalu jual setelah harga naik.

  • Keuntungan: potensi capital gain besar.
  • Risiko: butuh waktu lama dan analisis lokasi yang tajam.

 

#5 REITs (Real Estate Investment Trusts)

REITs (DIRE di Indonesia) adalah instrumen pasar modal yang isinya kumpulan properti komersial seperti:

  • pusat perbelanjaan,
  • gudang logistik,
  • hotel,
  • perkantoran,
  • apartemen sewa,
  • rumah sakit, dan lainnya.

Properti-properti ini disewakan, lalu pendapatan sewanya dibagikan ke investor dalam bentuk dividen. Jadi kamu tetap bisa “punya” properti — tapi versi sahamnya.

 

Kenapa REITs Cocok untuk Gen Z?

  1. Modal kecil, tapi bisa punya “sepotong mall”
     Kalau kamu mau beli properti fisik, minimal DP bisa puluhan juta sampai ratusan juta. Tapi lewat REITs, kamu bisa mulai dari Rp100 ribu aja. Literally, kamu bisa punya eksposur ke properti kelas premium tanpa harus jadi sultan duluan.
  2. Likuid — gampang jual-beli
    Beda dengan rumah atau ruko yang butuh waktu lama untuk dijual, REITs bisa dicairkan dalam hitungan detik lewat aplikasi sekuritas. Ini penting buat Gen Z yang butuh fleksibilitas.
  3. Pendapatan rutin berupa dividen
    REITs diwajibkan membagikan sebagian besar pendapatannya ke investor. Hasil dividen REITs biasanya lebih tinggi daripada deposito (sering 6–10% per tahun).
  4. Risiko lebih kecil dibanding beli properti fisik
    Kamu tidak perlu mikirin penyewa, bayar perawatan, ngurus atap bocor, atau pusing cari tenant. Semua itu sudah diurus manajer properti profesional.
  5. Cara praktis belajar investasi properti
     REITs memungkinkan Gen Z memahami bagaimana properti menghasilkan cash flow, bagaimana yield bekerja, bagaimana valuasi properti dihitung, tanpa harus beli properti mahal.
  6. Diversifikasi yang realistis untuk penghasilan awal
     Anak muda biasanya belum kuat secara finansial untuk membeli 1 properti besar. Dengan REITs, kamu bisa punya “portofolio properti” yang berisi banyak gedung. Contoh REITs di Indonesia (DIRE):

    • DIRE Ciptadana → aset mall & perkantoran
    • Bowsprit REIT (DIRE BPRE) → properti komersial
  7. Cocok untuk tujuan jangka panjang: pensiun & passive income
     REITs menghasilkan dividen rutin. Kalau kamu beli secara bertahap sejak usia 20–30-an, nanti saat usia 50-an kamu bisa menikmati arus kas pasif.

Banyak perencana keuangan bahkan menyarankan kombinasi: Saham + Reksa Dana + REITs + Emas + DPLK untuk membangun portofolio pensiun yang stabil.

 

Keuntungan dan Risiko Investasi Properti

Keuntungan:

  1. Nilai aset naik terus. Properti di lokasi strategis bisa naik 7–10% per tahun.
  2. Pendapatan pasif. Sewa bulanan bisa bantu biaya hidup.
  3. Aset nyata dan aman. Tidak tergerus inflasi seperti uang tunai.
  4. Leverage bank. Bisa beli properti dengan pinjaman KPR dan bayar dari uang sewa.

Risiko:

  1. Modal besar. Uang muka dan biaya pajak tidak kecil.
  2. Likuiditas rendah. Nggak bisa dicairkan cepat seperti reksa dana.
  3. Biaya tersembunyi. Pajak, perawatan, renovasi bisa menggerus hasil.
  4. Risiko lokasi. Salah pilih lokasi = sulit disewakan atau dijual.

Kuncinya: beli properti bukan cuma karena “diskon” atau “pemandangan bagus”, tapi karena potensi demand jangka panjang.

 

Cara Memulai Investasi Properti bagi Pemula

Langkah-langkah dasar yang realistis buat kamu yang baru mulai:

#1 Tentukan Tujuan Investasi

Apakah untuk:

  • Dihuni (primary home),
  • Disewakan (rental income),
  • Dijual kembali (capital gain),
  • Atau untuk diversifikasi?

Tujuan menentukan strategi dan jangka waktu investasimu.

#2 Hitung Kemampuan Finansial

Pastikan total cicilan tidak lebih dari 35% penghasilan bulanan. Gunakan simulasi KPR atau konsultasi keuangan untuk tahu kemampuan DP, tenor, dan bunga. Untuk itu, sebaiknya konsultasikan dengan Certified Financial Planner (CFP) Finansialku agar strategi investasi emas Anda terarah dan optimal. Hubungi Customer Advisory Finansialku di nomor Whatsapp 08515 5897 1311  atau klik banner di bawah ini dan buat janji konsultasi!

konsul- INVESTASI Q3 23

 

#3 Pilih Lokasi Strategis

Lokasi tetap raja. Cari area yang dekat transportasi publik, kampus, atau pusat kerja. Contoh hot spot 2025: Jakarta Selatan (TOD Fatmawati), BSD, Bekasi Timur, Surabaya Barat, dan Denpasar Utara.

#4 Analisis Potensi Sewa & Kenaikan Harga

Hitung rasio Yield = Pendapatan Sewa Tahunan ÷ Harga Properti × 100%

Idealnya minimal 5–8% per tahun untuk properti sewa.

#5 Gunakan KPR dengan Bijak

KPR bukan musuh — justru bisa jadi leverage. Pilih bunga fixed 3–5 tahun pertama, lalu evaluasi refinancing jika suku bunga turun.

 

Strategi dan Tips Cuan dari Investasi Properti

#1 Beli di Awal Proyek

Harga properti off-plan biasanya 10–20% lebih murah. Kalau proyek sukses, kenaikan bisa signifikan sebelum selesai dibangun.

#2 Fokus di Lokasi Berkembang

Cari area dengan proyek infrastruktur baru: tol, stasiun, kampus, atau mal baru. Contoh: kawasan IKN, Kertajati, dan wilayah LRT Jabodebek Corridor 2.

#3 Diversifikasi Properti

Jangan taruh semua uang di satu lokasi. Gabungkan properti fisik (rumah / tanah) dengan REITs supaya tetap likuid.

#4 Maksimalkan Teknologi

Gunakan platform digital seperti 99.co, Rumah123, atau Pinhome buat riset harga dan tren pasar. Manfaatkan AI valuation tools buat bandingkan harga real-time.

#5 Ubah Properti Jadi Sumber Cash Flow

Properti kosong = beban. Optimalkan dengan disewakan, dijadikan co-living, atau disewakan jangka pendek lewat Airbnb.

 

Pertimbangan Sebelum Membeli Properti

  1. Legalitas:
    • Pastikan sertifikat SHM / HGB sah dan bebas sengketa.
    • Cek izin bangunan (IMB / PBG).
  2. Developer & Track Record:
    • Hindari pengembang “abal-abal”. Cek proyek sebelumnya.
  3. Kondisi Pasar:
    • Lihat tren suku bunga, inflasi, dan daya beli masyarakat.
  4. Pajak & Biaya Tambahan:
    • PPh, BPHTB, biaya notaris, dan perawatan tahunan.
  5. Tujuan Jangka Panjang:
    • Properti cocok untuk horizon waktu > 5 tahun, bukan spekulasi jangka pendek.

 

FAQ Seputar Investasi Properti

  1. Berapa modal minimum untuk mulai investasi properti?
    Kalau beli fisik, minimal DP sekitar 10–20% dari harga rumah (misal harga Rp500 juta, DP Rp50–100 juta). Tapi kamu bisa mulai lewat REITs mulai Rp100 ribu saja. 
  1. Apakah properti masih cuan di 2025?
    Ya, tapi bergeser dari “beli rumah lalu tunggu naik” ke “property for income” seperti kos-kosan, ruko, dan sewa harian. Pasar properti juga mulai pulih dengan potensi kenaikan 5–8% per tahun.
  1. Lebih untung rumah tapak atau apartemen?
    • Rumah tapak: capital gain lebih tinggi, tapi perawatan mahal.
    • Apartemen: yield sewa stabil, cocok untuk mobilitas tinggi.
       Kalau tujuan pensiun → rumah tapak; kalau buat cash flow → apartemen.
  1. Bagaimana pajak dari investasi properti?
    • PPh jual beli 1%.
    • BPHTB 5% × (Nilai Transaksi – NPOPTKP).
    • Pajak sewa 10% (kalau atas nama pribadi).

Pastikan semua dilaporkan dalam SPT tahunan.

  1. Apa peran konsultan properti atau CFP?
    Mereka bantu kamu menghitung cash flow, yield, risiko, dan strategi investasi. CFP juga bisa memantau rasio utang agar KPR tidak membebani keuangan.

 

Properti Masih Jadi Pilar Kekayaan Jangka Panjang

Investasi properti tetap relevan di 2025, tapi strateginya harus adaptif. Bukan lagi soal punya rumah besar, tapi bagaimana aset itu bisa menghasilkan uang dan bertumbuh.

Kamu bisa mulai dari:

  • Beli properti kecil di lokasi berkembang,
  • Diversifikasi lewat REITs,
  • Atau ubah rumah keluarga jadi kos atau usaha produktif.

Kuncinya: mulai dari sekarang, riset matang, dan kelola finansial dengan bijak. Karena properti bukan cuma bangunan — tapi cara membangun masa depan finansial kamu.