Refinancing KPR atau pendanaan ulang atas KPR adalah salah satu strategi pendanaan baru di Indonesia. Apakah refinancing KPR termasuk dalam strategi gali lubang tutup lubang? Finansialku.com akan membahasnya dalam artikel Refinancing KPR, Gali Lubang Tutup Lubang.
Refinancing KPR
Refinancing KPR atau pendanaan ulang atas KPR adalah pengajuan kredit atau utang untuk rumah yang masih dalam keadaan KPR pada bank yang sama. Kalau bank yang sama, mengapa harus dilakukan refinancing? Pada umumnya skema refinancing menawarkan bunga yang lebih rendah atau tenor yang lebih panjang, memperkecil angsuran KPR.
Skemanya sederhana misal Pak Ali membeli rumah pada tahun 2007 dengan skema KPR di bank XYZ dan mendapatkan valuasi harga Rp 1.000.000.000. Pada tahun 2014 ternyata banyak orang mengatakan harga rumah Pak Ali berpotensi mengalami kenaikan sampai 1.900.000.000. Pak Ali mencoba melakukan refinancing KPRnya, dengan cara mendatangi bank pemberi KPR.
Pihak bank akan melakuan analisa dan penilaian kembali terhadap rumah. Misal pada tahun 2014 rumah Pak Ali dinilai bank dengan harga Rp 1.500.000. Jika Pak Ali menyetujui harga valuasi tersebut dan mengambil refinancing, maka Pak Ali mendapatkan keuntungan sebesar Rp 400.000.000.
Apakah Refinancing Rumah Gali Lubang Tutup Lubang?
Jawaban dari pertanyaan di atas adalah: tergantung dari tujuan Anda melakukan refinancing rumah. Satu hal yang harus diingat refinancing rumah tidak sama dengan melunasi utang. Refinancing rumah pada dasarnya bersifat merestrukturisasi utang. Dalam beberapa kasus refinancing rumah memberikan keuntungan bagi nasabah. Refinancing rumah yang berulang-ulang terkadang kurang memberikan keuntungan maksimum untuk nasabah.
Sebelum melakukan refinancing KPR ada baiknya Anda menentukan tujuan refinancing tersebut. Umumnya seseorang melakukan refinancing KPR untuk:
Mengurangi beban bunga KPR. Dalam beberapa kasus refinancing rumah, nasabah dapat melakukan negosiasi atas bunga yang diberikan. Bank juga akan melakukan peninjauan kembali termasuk melakukan analisa 5C dan tentu saja sejarah pembayaran Anda menjadi salah satu pertimbangan.
- Memperpanjang periode pelunasan KPR. Beberapa pemilik rumah menginginkan refinancing rumah guna mendapatkan dana tambahan beserta perpanjangan tenor untuk pelunasan KPR.
- Seseorang akan mendaptkan keuntungan dengan negosiasi ulang mengenai jenis bunga pada saat refinancing.
- Beberapa investor ahli (memiliki pendidikan, pengalaman dan strategi pengelolaan uang yang baik) mampu menggunakan strategi refinancing KPR untuk memperbanyak koleksi rumahnya.
Refinancing rumah pada dasarnya membuat utang baru, sebagian digunakan untuk menutup utang lama dan sebagian lagi adalah uang kontan. Refinancing rumah menjadi masalah jika utang baru tersebut menjadi utang konsumtif. Jika utang baru dijadikan utang konsumtif besar kemungkinan, akan timbul permasalahan gali lubang tutup lubang.
Kesimpulan
Refinancing KPR bukan berarti pelunasan utang, refinancing KPR adalah restrukturisasi utang. Jika Anda ingin melakukan refinancing KPR ada baiknya Anda berkonsultasi dengan orang yang mengetahui di bidangnya.
Â
Silakan ajukan pertanyaan Anda di kolom komentar dibawah untuk berdiskusi lebih lanjut dengan tim Finansialku.
Â
Selamat malam team Finansialku
Perkenalkan nama saya Hendra Ginting, kebetulan ada niat mau refinancing KPR (masih dalam tahap pertimbangan untung rugi).
Pada tahun 2018 kami ada beli rumah senilai 860.000.000 dgn KPR ke BTN sebesar 430.000.000 suku bunga fixed 8.00% selama 3 tahun, jangka waktu 15 tahun. kami bayar ke BTN per bulan 3.700.000 dan belum pernah ada masalah.
Masalah muncul tahun 2019 dimana saya berprofesi sebagai kontraktor mengalami kerugian dalam bentuk utang sekitar 110.000.000 dgn bunga 6.500.000/bulan.
Yang mau saya tanyakan, saya berencana melunasi utang usaha dgn cara refinancing kpr, tapi tidak paham hitung²annya, apakah rencana refinancing ini sebagai solusi yg tepat atau justru makin menambah masalah?
Mohon kiranya masukan² dari profesional team finansialku.
Regards,
Hendra Ginting
081211116252
Hi Pak Hendra
Terima kasih telah menghubungi Finansialku.
Menjawab pertanyaan Anda:
Untuk memperoleh jawaban yang lebih tepat dan jelas, Anda bisa menghubungi Perencana Keuangan Finansialku melalui fitur Konsultasi Keuangan di aplikasi Finansialku. Anda bisa download aplikasinya secara gratis di Google Play Store atau Apple Apps Store.
Semoga jawaban kami dapat bermanfaat.
Saya yuni, mau bertanya tentang masalah refinancing. Saya ada rumah yg sisa kpr-nya selama 7 tahun, tapi awal belinya Saya melalui notaris (karena over kredit) dan pihak bank belum menerima salinan dari notaris tersebut. Apa yang harus Saya lakukan /persyaratannya agar bisa mengajukan refinancing rumah tersebut?
Saya overkredit-nya saat rumah baru jalan 2 tahun-an dengan cicilan selama 15 tahun di bank BTN.
Tolong hub saya, ingin menanyakan tentang refinancing rumah
Hi Ibu Tarjani, terima kasih sudah menghubungi Finansialku.com
Mohon maaf kami tidak menyediakan jasa refinancing rumah.
Jika ibu ada pertanyaan, silakan share di kolom ini, karena perencana keuangan kami akan menjawabnya.
Terima kasih, semoga artikel kami dapat bermanfaat.
Pengalaman KPR
Saya kredit KPR tahun 2008. Akad dengan pokok 208 juta dan bunga 242 juta (bunga 12% fix efektif atau 7,75% fix flat per tahun selama 15 tahun). Cicilannya 2,5 juta per bulan. Saya lihat perbandingan utang pokok dengan bunga tidak proporsional. Angsuran awal, bunga sangat besar sedangkan pokoknya kecil.
Saat ini, saya sudah mencicil selama 7 tahun. Jadi uang yang sudah saya setor ke bank adalah 2,5 juta x 12 x 7 = 210 juta. Ternyata pokok utang saya masih 150 juta. Berarti pokok utang yang sudah saya bayar sebesar 208 – 150 = 58 juta. Bunga yang sudah saya bayar selama 7 tahun adalah 210 – 58 = 152 juta. Berarti bunga yang saya bayar 152 / 58 = 262% untuk 7 tahun. Ini setara dengan 262% / 7 = 37%. Gila bener. Padahal harusnya 7.75% per tahun nya. Perbandingan bunga dengan pokok yang tidak proporsional menyebabkan kenaikan bunga dari 7,75% menjadi 37%. INI GILA. KPR seperti ini lebih mahal dari KTA mana pun !!!
Gila bener. Perbandingan bunga dan utang pokok yang tidak adil sangat merugikan nasabah. Ini berarti nasabah harus membayar bunga per tahun lebih besar dari yang disepakati. INI ADALAH KECURANGAN.
Sistem yang adil adalah persentase bunga dan pokok harus sama dari setiap angsuran dari tahun ke tahun. Jika perbandingannya adil, maka utang pokok yang sudah saya bayar adalah (208 / 450 ) x 210 = 97 juta. Sehingga utang pokok saya tinggal 208 – 97 = 111 juta. Berarti saya dicurangi sebanyak 150 – 111 = 39 juta selama 7 tahun. INI GILA.
WASPADALAH. Saya dicurangi oleh perbankan. Bagaimana dengan ANDA?
Dan ingatlah. Perbandingan antara bunga dan pokok yang tidak adil ini tidak pernah disebutkan oleh bank manapun. WASPADALAH…WASPADALAH
Terima kasih Pak Sutarno atas informasinya.
Boleh kami tahu, bagaimana bank Anda menghitung bunga? Bunga bank itu ada beberapa metode perhitungan. Mungkin saja Anda bisa berdiskusi dengan pihak bank untuk mengetahui perhitungan sebenarnya. Jika memungkinkan Pak Sutarno bisa mencoba diskusi agar mendapat solusi yang lebih baik.
Pengalaman KPR
Saya kredit KPR tahun 2008. Akad dengan pokok 208 juta dan bunga 242 juta (bunga 12% fix efektif atau 7,75% fix flat per tahun selama 15 tahun). Cicilannya 2,5 juta per bulan. Saya lihat perbandingan utang pokok dengan bunga tidak proporsional. Angsuran awal, bunga sangat besar sedangkan pokoknya kecil.
Saat ini, saya sudah mencicil selama 7 tahun. Jadi uang yang sudah saya setor ke bank adalah 2,5 juta x 12 x 7 = 210 juta. Ternyata pokok utang saya masih 150 juta. Berarti pokok utang yang sudah saya bayar sebesar 208 – 150 = 58 juta. Bunga yang sudah saya bayar selama 7 tahun adalah 210 – 58 = 152 juta. Berarti bunga yang saya bayar 152 / 58 = 262% untuk 7 tahun. Ini setara dengan 262% / 7 = 37%. Gila bener. Padahal harusnya 7.75% per tahun nya. Perbandingan bunga dengan pokok yang tidak proporsional menyebabkan kenaikan bunga dari 7,75% menjadi 37%. INI GILA. KPR seperti ini lebih mahal dari KTA mana pun !!!
Gila bener. Perbandingan bunga dan utang pokok yang tidak adil sangat merugikan nasabah. Ini berarti nasabah harus membayar bunga per tahun lebih besar dari yang disepakati. INI ADALAH KECURANGAN.
Sistem yang adil adalah persentase bunga dan pokok harus sama dari setiap angsuran dari tahun ke tahun. Jika perbandingannya adil, maka utang pokok yang sudah saya bayar adalah (208 / 450 ) x 210 = 97 juta. Sehingga utang pokok saya tinggal 208 – 97 = 111 juta. Berarti saya dicurangi sebanyak 150 – 111 = 39 juta selama 7 tahun. INI GILA.
WASPADALAH. Saya dicurangi oleh perbankan. Bagaimana dengan ANDA?
Dan ingatlah. Perbandingan antara bunga dan pokok yang tidak adil ini tidak pernah disebutkan oleh bank manapun. WASPADALAH…WASPADALAH