Hak Guna Bangunan (HGB): Pengertian, Dasar Hukum, dan Ciri-Cirinya

Sebelum memilih properti bersertifikat Hak Guna Bangunan, pelajari dulu definisi dan arti dari HGB untuk menjadi pertimbangan.

Ternyata masih banyak yang belum memahami tentang arti dari Hak Guna Bangunan (HGB) dan perbedaannya dengan Hak Milik. Agar pembelian properti lancar, yuk simak penjelasan lengkapnya di bawah ini:

Daftar Isi

Perbandingan SHGB dan SHM

Anda tentu sering melihat iklan jual properti dengan tulisan “SHM” atau “HGB”. Saat melihat istilah ini, jangan bingung. Ini adalah keterangan dari status penguasaan tanah atau properti tersebut.

Sebenarnya hal penguasaan tanah individual banyak jenisnya, namun pada kesempatan kali ini Finansialku akan membahas dua yang paling sering kita temui, yakni Hak Milik dan Hak Guna Bangunan.

Keduanya merupakan hak penguasaan akan sebuah tanah atau properti yang diatur di bawah Undang-Undang Pokok Agraria.

Umumnya keduanya ditandai dengan adanya sertifikat, yakni Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Lantas apa perbedaan keduanya?

Melalui namanya, kita bisa mengetahui bahwa Sertifikat Hak Milik (SHM) menunjukkan kewenangan atas hak sebuah tanah dan memiliki status tertinggi diantaranya legalitas rumah lainnya.

Sertifikat Hak Milik memberikan kekuasaan penuh pada pemilik lahan di sebuah kawasan dengan luas tertentu sesuai yang tercantum pada surat dengan jangka waktu yang tak terbatas.

Sementara Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) menunjukkan kewenangan yang diberikan oleh pemerintah untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri.

Dengan demikian, HGB adalah suatu hak yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk dapat mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Sesuai pengertiannya, kedua legalitas ini memiliki tingkat kuasa dan jangka waktu kepemilikan yang berbeda. Untuk lebih jelasnya, yuk lihat perbedaannya dalam tabel berikut:

Karakteristik	Hak Milik	Hak Guna Bangunan
Batas waktu penggunaan	Tidak ada	Jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan 20 tahun
Sebagai jaminan	Bisa digunakan	Cenderung sulit, dapat dijadikan jaminan utang dibebani Hak Tanggungan
Sebagai warisan	Dapat diwariskan	Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sepanjang jangka waktunya belum habis.

Jadi, bisa disimpulkan bahwa dengan HGB, Anda hanya membeli izin untuk menggunakan tanah milik negara dalam jangka waktu tertentu. Sehingga HGB lebih sesuai untuk jangka pendek.

Jika Anda ingin membeli tanah untuk jangka panjang, sebaiknya membeli tanah dengan SHM.

Jika sudah telanjur membeli tanah dengan HGB, jangan khawatir, Anda bisa melakukan perubahan surat properti HGB ke SHM yang pengurusannya dilakukan maksimal 2 tahun sebelum masa berlaku habis melalui Kantor Pertanahan setempat.

Bagaimana prosesnya? Yuk cari tahu tentang HGB lebih dalam melalui ulasan berikut ini:

Definisi Hak Guna Bangunan (HGB)

Bagi Anda yang sudah membeli tanah dengan HGB, yuk cari tahu lebih dalam soal HGB ini. Apa arti dari HGB dan bagaimana serba-serbinya?

HGB sendiri memiliki beberapa definisi dari beberapa sumber.

Pertama-tama, Menurut ketentuan Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Sedangkan G. Kartasapoetra menjelaskan, hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Selain atas tanah yang di kuasai oleh negara, hak guna bangunan dapat pula diberikan atas tanah milik seseorang (G. Kartasapoetra, 1992: 10).

Dapat disimpulkan bahwa HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Dengan demikian, HGB adalah suatu hak yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk dapat mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Menurut Pasal 21 PP Nomor 40 Tahun 1996, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak Milik.

[Baca Juga: Definisi Remittance Adalah]

Sesuai Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria, hak guna bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu 20 tahun dan paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun (Eddy Ruchiyat, SH, 1989: 18).

HGB hanya dapat dimiliki oleh kedua subjek berikut dan tidak dapat dimiliki oleh orang asing:

Warga Negara Republik Indonesia
Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia (Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996)

#1 Dasar Hukum Hak Guna Bangunan

Beberapa dasar hukum yang mengatur mengenai HGB adalah sebagai berikut:

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar pokok-pokok Agraria : Pasal 35 sampai dengan Pasal 40, Pasal 50,51,52, dan Pasal 55.
Ketentuan-ketentuan konversi Pasal II, Pasal III, Pasal V dan Pasal VIII. (UUPA).
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah dari Pasal 19 sampai dengan Pasal 38 mengatur tentang Subyek Hak Guna Bangunan.

#2 Ciri-ciri Hak Guna Bangunan

Adapun ciri-ciri HGB adalah sebagai berikut:

Jangka waktunya terbatas, artinya pada sewaktu waktu akan berakhir. HGB diberikan pada jangka waktu paling lama 30 tahun dan atas permintaan pemegang hak serta mengingat keperluan dan keadaan bangunan bangunannya, HGB dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun.
HGB dapat beralih dan dialihkan ke pihak lain sepanjang jangka waktunya belum habis.
HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sepanjang jangka waktu berlakunya belum habis.
HGB termasuk salah satu hak yang wajib di daftar.
HGB juga dapat dilepaskan oleh pemegangnya sehingga tanahnya menjadi tanah negara.

#3 Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan

Karena disini kita hanya sebagai peminjam, maka ada beberapa kewajiban yang perlu kita tunaikan. Pasal 30 PP Nomor 40 Tahun 1996 menjelaskan 5 kewajiban tersebut adalah sebagai berikut:

Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
Memelihara dengan baik tanah dan bangunan di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
Menyerahkan kembali tanah kepada pemegang Hak Pengelolaan setelah Hak Guna Bangunan tersebut hapus; 17
Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

#4 Cara mengubah Sertifikat Hak Guna Bangunan Menjadi Sertifikat Hak Milik

Seperti telah diungkapkan sebelumnya, SHGB dapat ditingkatkan kepemilikannya menjadi Sertifikat Hak Milik.

Peningkatan hak atas tanah tersebut bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah atau hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan bahwa dirinya sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Dalam hal ini, apabila tanah sudah mereka dapatkan manusia akan mempertahankan tanah tersebut sebagai kekayaan turun temurun.

Namun beberapa hal yang perlu Anda perhatikan yaitu, tanah atau properti yang akan ditingkatkan hak kepemilikannya perlu memenuhi beberapa syarat berikut:

Dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi,
Masih menguasai tanah dan memiliki Hak Guna Bangunan yang masih berlaku atau telah berakhir masa berlakunya

Mengacu pada Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, maka cara meningkatkan hak kepemilikan akan tanah dari SHGB ke SHM adalah tanah HGB dengan luas 600 m² atau kurang dapat mengajukan Kepada kantor Pertanahan di kabupaten/kotamadya setempat.

Melansir dari jurnal Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik , selanjutnya Anda dapat melanjutkan dengan prosedur yang kurang lebih sebagai berikut:

Pemohon harus mengisi surat permohonan yang telah ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup. Kemudian diajukan secara tertulis kepada kepala kantor Pertanahan kota terkait.
Permohonan harus disertai dengan fotokopi identitas berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) dan identitas kuasa apabila dikuasakan.
Sertifikat atas tanah yang bersangkutan dengan proses peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik perlu dilampirkan guna memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak yang bersangkutan dan juga dapat digunakan sebagai alat bukti yang sah.

Bagaimana CARA AMPUH Membeli Rumah Pertama?

Download ebook-nya, GRATIS!!!

Download Ebook Sekarang

Kemudian dalam melakukan proses peningkatan status tanah, surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau surat keterangan Kepala Desa/Lurah bagi perubahan hak dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik untuk rumah tinggal dengan luas sampai dengan 600 meter persegi harus disertakan untuk dijadikan bukti.
Pemohon juga harus menyertakan bukti perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan serta foto lokasi dimana bangunan tersebut berdiri serta fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas Kantor Badan Pertanahan.

Apabila dokumen permohonan telah dilengkapi kemudian dokumen diserahkan kepada petugas penerimaan berkas yang mana akan diteliti kelengkapan berkas yang diterima, dokumen ini akan menjadi syarat dalam permohonan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal. Jika dokumen dinyatakan belum lengkap maka berkas akan dikembalikan kepada pemohon untuk dilengkapi kemudian jika berkas dinyatakan sudah lengkap maka petugas akan membuat Surat Perintah Setor (SPS).
Pemohon melakukan pembayaran atas permohonan pemberian Hak Milik.
Pada saat pemohon telah selesai melakukan pembayaran kepada petugas loket maka dokumen akan diserahkan kepada Kasubsi Pendaftaran Hak untuk dibuatkan perubahan hak dan konsep tanah. Setelah itu Kasubsi Pendaftaran Hak akan meneliti dokumen. Dokumen yang diteliti adalah sertifikat yang telah dilampirkan oleh pemohon yang mana sertifikat tersebut akan dicocokkan dengan sertifikat yang ada pada Kantor Pertanahan.

Setelah disetujui oleh Kasubsi Pendaftaran Hak maka dokumen dan konsep tanah serta sertifikat yang baru akan diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Kepala Kantor Pertanahan bertugas meneliti dokumen serta berkas permohonan dan memeriksa kelayakan permohonan tersebut, dapat atau tidaknya dikabulkan sesuai dengan perundangan-undangan yang berlaku, apabila Kepala Kantor Pertanahan menyetujui maka sertifikat baru akan ditandatangani.
Setelah disetujui dan kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan dokumen-dokumen yang terkait pada Perubahan Hak Atas Tanah akan diturunkan lagi kepada Seksi Pendaftaran Tanah yang mana akan dilakukan pencatatan nomor pada sertifikat. Setelah semuanya lengkap maka petugas arsip akan menerima dokumen untuk dibuatkan arsipnya serta menyerahkan sertifikat kepada Pemohon.

Kenali HGB Sekarang Juga

Melalui penjabaran di atas, apakah Anda masih bingung dengan definisi Hak Guna Bangunan (HGB), Sertifikat Hak Milik (SHM), dan serba-serbinya? Kami berharap artikel ini menggambarkan HGB dengan jelas bagi Anda.

Jika artikel ini bermanfaat bagi Anda, bagikan sekarang juga kepada teman-teman Anda yang masih kebingungan akan istilah-istilah kepemilikan tanah seperti HGB dan serba-serbinya.

Apakah Anda memiliki pertanyaan mengenai definisi Hak Guna Bangunan (HGB) lainnya? Tinggalkan komentar Anda di bawah.

Jika ada pertanyaan, silakan ajukan pertanyaan Anda pada kolom di bawah ini. Kami siap membantu Anda, terima kasih!

Sumber Referensi:

Wikipedia. Sertifikat Hak Guna Bangunan. Wikipedia.com – http://bit.ly/33pVBLZ
Admin. Jangan Bingung, Ini Bedanya SHM dan HGB!. Dekoruma.com – http://bit.ly/2IN2kYs
Lamudi. 9 April 2016. Perbedaan Hak Guna Bangunan dengan Hak Milik. Lamudi.co.id – http://bit.ly/2VEgH6B
Damang Averroes Al-Khawarizmi. 21 November 2011. Hak Guna Bangunan. Negarahukum.com – http://bit.ly/33swKHd
Unila. Tinjuan Pustaka. Digilib.unila.ac.id – http://bit.ly/32fgUzs
Putri Setyorini. Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik. Eprints.ums.ac.id – http://bit.ly/31eqwJD