Skema Cessie Bukan Beli Rumah Murah, Ini Kata Ahli Biar Gak Rugi!

Pernah mendengar istilah skema cessie dalam jual beli rumah? Benarkah dengan sistem ini kita bisa mendapatkan rumah dengan harga lebih murah?

Daripada penasaran, simak penjelasan dari Perencana Keuangan Finansialku di artikel berikut ini!

Summary:

• Skema cessie adalah peralihan piutang bukan pengambilalihan agunan. Sehingga dengan membeli rumah berdasarkan skema ini bukan berarti Anda memiliki hak atas agunan rumah debitur.

• Selain biaya pembelian cessie, perlu dipersiapkan juga dana tambahan untuk akuisisi pembelian rumah.

Apa Itu Skema Cessie?

Cessie adalah cara pengalihan piutang yang legal dan tercantum dalam KUH Perdata Pasal 613. Namun KUHPerdata tidak mengenal istilah “cessie”.

“Penyerahan akan piutang-piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya dilakukan dengan jalan membuat sebuah akta autentik atau akta di bawah tangan, dengan mana hak-hak atas kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain.”

Pasal 613 ayat (1) KUHPerdata

Istilah cessie salah satunya dikemukakan R. Subekti dalam bukunya, Pokok-Pokok Hukum Perdata.

Cessie didefinisikan sebagai suatu cara pemindahan piutang karena dijual oleh kreditur lama kepada orang yang nantinya menjadi kreditur baru.

Sederhananya, cessie adalah kondisi ketika kreditur menjual hak tagih atas piutangnya kepada pihak ketiga dengan debitur yang sama.

Dengan adanya cessie, maka pihak ketiga menjadi kreditur baru menggantikan kreditur lama. Seluruh hak dan kewajiban kreditur lama terhadap debitur juga beralih kepada kreditur baru.

Berbeda dengan take over kredit, cessie tidak membutuhkan persetujuan debitur dalam pengalihan piutangnya.

Take over kredit terjadi ketika kreditur baru meminjamkan dana pada debitur untuk melunasi utangnya pada kreditur lama. Sehingga proses pengalihan piutang terjadi karena persetujuan debitur sendiri.

Dasar Hukum Skema Cessie

Cessie diatur dalam Buku II KUHPerdata Pasal 613 sampai dengan Pasal 624. Syarat sahnya suatu cessie dalam pasal-pasal tersebut antara lain:

1. Dilakukan melalui akta autentik atau akta bawah tangan.

2. Adanya kesepakatan antara kreditur lama dengan kreditur baru.

3. Adanya pemberitahuan (bukan persetujuan) kepada debitur.

4. Menyerahkan surat-surat piutang atau benda tak berwujud lainnya yang melekat (seperti hak tanggungan, hipotik, dll) disertai dengan endosmen kepada kreditur baru.

5. Adanya pemenuhan kewajiban dari kreditur baru kepada kreditur lama sesuai kesepakatan.

Pihak-pihak yang Terlibat dalam Skema Cessie

Setidaknya, ada 3 pihak yang terlibat dalam skema cessie, yaitu:

1. Pihak yang menyerahkan piutang atas nama (kreditur lama), yang disebut cedent.

2. Pihak yang menerima penyerahan piutang (kreditur baru), yang disebut cessionaris.

3. Pihak yang memiliki utang (debitur), yang disebut cessus.

Sifat Cessie

Setelah mengetahui dasar hukum dan sejumlah pihak yang terlibat dalam sistem ini, cessie memiliki beberapa sifat, antara lain:

1. Utang piutang lama tidak dihapus hanya beralih kepada kepada kreditur baru.

2. Perjanjian accesoir (perjanjian jaminan) tidak dihapus hanya beralih kepada kreditur baru.

3. Debitur bersifat pasif, hanya perlu diberitahukan siapa kreditur baru agar dapat melakukan pembayaran dengan tepat.

4. Selalu diperlukan suatu akta cessie.

5. Berakibat hukum kepada debitur setelah adanya pemberitahuan.

[Baca Juga: Agunan (Collateral) – Definisi, Jenis, dan Contohnya]

Studi Kasus Cessie

Agar Sobat Finansialku lebih paham mengenai skema cessie, simak ilustrasi berikut ini.

Dede (debitur) memiliki KPR di Bank ABC disertai agunan berupa rumah namun dikategorikan macet karena debitur wanprestasi.

Kemudian Bank ABC menyerahkan piutangnya itu kepada Eko dengan cara menjual piutang tersebut diikat dengan akta cessie.

Karena sudah terjadi pengalihan ini, maka selanjutnya Eko berhak menagih atas utang Dede, bukan mengambil alih agunan debitur.

Eko merupakan cessionaris sementara Dede merupakan debiturnya. Kewajiban Dede adalah membayar utang tersebut kepada Eko.

Gambaran Skema Cessie

Bagaimana Skema Cessie Ini Berlaku?

Biasanya bank menjual rumah yang berasal dari kredit macet karena debitur tidak mampu melunasi utangnya.

Untuk mengurangi kredit macet (Non-Performing Loan/NPL), bank akan melakukan beragam cara untuk melepas aset kredit macetnya.

Cara termudah adalah dengan mempertemukan calon pembeli rumah dengan debitur yang mengalami masalah terhadap cicilannya. Kemudian debitur tersebut dengan sukarela menjual rumahnya.

Cara lainnya adalah dengan menjual rumah, yang sebelumnya merupakan benda jaminan, melalui proses lelang eksekusi di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Namun ada kalanya rumah yang dilelang sepi peminat.

Nah, salah satu solusi yang akhir-akhir ini baru dikembangkan adalah pembelian rumah melalui cessie.

Caranya, pembeli dipersyaratkan menanggung pembayaran sisa kredit rumah sebelum nantinya dapat memiliki hunian tersebut.

[Baca Juga: Jangan Mau Rugi! Sebelum Membeli Rumah Sitaan, Baca Tips Ini!]

Apakah Akta Cessie Bisa untuk Balik Nama?

Dalam praktiknya, setelah calon pembeli rumah melunasi sisa utang pemilik rumah yang lama, maka calon pembeli akan mendapatkan akta cessie dan sertifikat rumah. Akan tetapi, sertifikat rumah tersebut masih atas nama pemilik rumah lama (debitur).

Tidak serta merta rumah tersebut langsung berubah kepemilikan menjadi atas nama pemilik rumah yang baru, yang telah melunasi kredit pemilik rumah yang lama. 

Sehingga, pembeli rumah yang baru tersebut harus menghubungi pemilik rumah lama untuk melakukan balik nama dari sertifikat rumah yang dibeli melalui cessie.

Secara normatif, pemegang akta cessie tidak bisa melakukan balik nama agunan atas namanya sendiri. Namun bisa melakukan negosiasi pembelian kepada pemilik rumah lama.

Nominal harga beli rumah berdasarkan kesepakatan pembeli dan pemilik rumah.

Jika pemilik rumah yang lama menolak rumahnya dibayarkan oleh pembeli, sebagai debitur, ia wajib membayar sisa utangnya kepada pembeli baru beserta bunganya.

Sehingga, pembeli baru tetap mendapatkan keuntungan dari bunga yang dibayarkan meskipun tidak mendapatkan rumah tersebut.

Jika pemilik rumah gagal bayar, pembeli baru bisa melakukan gugatan ke pengadilan. Ketika pemegang cessie melakukan gugatan, biasanya pengadilan memutuskan untuk melakukan lelang atas agunan tersebut.

Namun pada beberapa putusan pengadilan, balik nama agunan bisa dilakukan langsung ke pemegang cessie.

Apa yang Harus Diperhatikan Ketika Membeli Rumah dengan Skema Cessie?

Mekanisme take over dengan skema cessie membutuhkan keterampilan tinggi. Sebelum membeli cessie, Anda sebaiknya melakukan pengecekan (due diligence) terhadap debitur terlebih dahulu.

Hal-hal yang perlu Anda cek, antara lain:

• Latar belakang finansial debitur

• Aspek legalitas atas objek Hak Tanggungan

• Perjanjian pokok utang-piutang

• Hak dan kewajiban masing-masing yang sudah dan belum terpenuhi

• Perikatan dengan pihak ketiga yang mungkin saja terlibat.

Jika proses due diligence ini terlaksana dengan tepat, maka risiko waktu dan biaya yang dikeluarkan bisa diminimalisasi.

[Baca Juga: Simak di Sini, Semua Tentang Due Diligence]

Sistem KPR Vs Cessie, Mana yang Lebih Baik untuk Beli Rumah?

Dalam skema cessie, bank biasanya menjual piutangnya dengan harga di bawah nilai piutang tersebut.

Mengingat ada risiko yang pembeli piutang tanggung atau cessionaris jika ternyata debitur tidak dapat melunasi utangnya.

Ada 2 perlakuan hukum yang berbeda pada sistem cessie.

1. Calon pembeli melunasi kewajiban pembayaran cessie kepada bank.

2. Transaksi jual beli rumah antara calon pembeli dan pihak pemilik rumah yang lama.

Selain itu, biasanya bank menjual cessie ketika kreditnya mengalami berbagai masalah yang tidak dapat diselesaikan sendiri oleh bank.

Misalnya, tidak ada pendaftaran Hak Tanggungan, jaminan sudah dilelang berkali-kali tetapi tidak laku, jaminan dikuasai oleh pihak ketiga karena debitur memiliki utang ke pihak lain, dan sebagainya.

Meskipun harga pembelian cessie itu murah, sebenarnya Anda tidak membeli aset rumah dengan harga murah.

Karena harga tersebut baru sebatas pemenuhan pembayaran kredit saja. Sehingga untuk membeli rumah tersebut secara penuh ada tambahan biaya lagi yang harus Anda keluarkan.

Pemilik rumah lama akan meminta pembayaran sebagai harga pembelian rumah.

Karena pada awalnya pemilik rumah lama telah membayar kredit rumah tersebut meskipun masih ada sisa kewajiban yang harus dibayarkan.

Belum lagi jika tidak ada kesepakatan harga beli yang cocok dengan pemilik rumah atau jika pemilik rumah tidak sanggup membayar utangnya.

Proses gugatan pengadilan pun akan memakan waktu dan biaya yang tidak sedikit.

Kendati margin keuntungan atas penjualan cessie relatif tinggi, hal ini berbanding lurus dengan risikonya.

“Jika Anda tidak memilliki pengetahuan yang sangat baik mengenai skema cessie, sebaiknya jangan pernah membeli cessie bank. Apabila tidak terampil melakukannya malah justru kerugian yang diperoleh,”.

Sehingga jika risiko membeli rumah dengan sistem cessie lebih besar daripada keuntungan penghematan yang Anda peroleh, membeli rumah dengan KPR adalah pilihan yang lebih bijak.

Apapun skemanya, akan lebih baik lagi jika Anda mulai merencanakan keuangan untuk membeli rumah impian.

Yuk, gali referensinya dengan membaca ebook gratis dari Finansialku Cara Wujudkan Rumah Impian Kamu.

Rencanakan dengan Matang Sebelum Ambil Keputusan

Sobat Finansialku, demikian penjelasan seputar skema cessie yang sebaiknya Anda pertimbangkan sebelum membeli rumah dengan sistem ini.

Meski ada “potensi keuntungan” yang bisa Anda peroleh, namun risikonya perlu Anda pikirkan dengan matang untuk meminimalisasi kerugian.

Jika salah satu tujuan keuangan Anda adalah memiliki hunian idaman, Perencana Keuangan Finansialku siap bantu mewujudkannya dengan strategi keuangan yang tepat.

Jangan tunggu nanti, langsung buat janji konsultasi secara 1 on 1 dengan menghubungi WhatsApp di nomor 0851 5866 2940. Daftar sekarang!

Disclaimer: Finansialku adalah perusahaan perencana keuangan di Indonesia yang melayani konsultasi keuangan bersama Certified Financial Planner (CFP) seputar perencanaan keuangan, rencana pensiun, dana pendidikan, review asuransi dan investasi.

Finansialku bukan platform pinjaman online dan tidak menerima layanan konsultasi di luar hal-hal yang disebutkan sebelumnya. Artikel ini dibuat hanya sebagai sarana edukasi dan informasi.

Apakah Anda masih punya pertanyaan seputar skema cessie? Silakan tulis di kolom komentar di bawah, ya!

Jangan lupa bagikan informasi ini kepada rekan dan kerabat Anda yang ingin mewujudkan mimpinya membeli rumah dan membutuhkan perencana keuangan. Terima kasih.

Editor: Ismyuli Tri Retno

Sumber Referensi:

• Admin. Cessie. Pinhome.id- https://bit.ly/44URfwj

• Admin. 26 Juni 2014. Cessie Sebagai Jaminan Kebendaan. gultomlawconsultants.com- https://bit.ly/44YPgHt

• Admin. 20 November 2020. Apa Itu Subrogasi, Novasi, Dan Cessie?. Bizlaw.co.id- https://bit.ly/3Oo62bQ

• Admin. 20 Januari 2019. Bagaimana Membeli Rumah Lebih Murah 50% dari Harga Pasar. Mitrarenov.com- https://bit.ly/3rWg7oX

• Retno Sri Astuti. 19 September 2022. Pengalihan Hak Tagih dengan Cessie. djkn.kemenkeu.go.id- https://bit.ly/43Wp9jh

• Natasya Fila Rais, Mohamad Fajri Mekka Putra. 6 Juni 2022. Penjualan Rumah Melalui Sistem Cessie dan Dampaknya Terhadap Aktacessie dan Perjanjian Jual Beli. jurnal.syntaxliterate.co.id- https://bit.ly/45fG3KO