Mau jual beli properti? Yuk ketahui penjelasan pajak dan biaya jual beli properti agar kamu tidak rugi!

Informasi lengkapnya di artikel berikut ini.

Summary:

  • Saat melakukan jual beli properti, baik penjual atau pembeli akan dikenakan pajaknya masing-masing.
  • Ada beberapa jenis pajak di pihak penjual dengan besaran yang bermacam-macam.
  • Mengenai pajak penjualan properti, penting untuk dipahami untuk menghindari kerugian saat melakukan transaksi jual beli.

 

Pajak Penjualan Properti

Sobat Finansialku, dalam kondisi ekonomi yang tidak stabil dan pandemi yang berkepanjangan, banyak masyarakat Indonesia menjual propertinya untuk modal tambahan, atau sekedar menyambung kehidupan.

Apakah kamu salah satunya?

Pas banget. Saya akan membahas tentang pajak dan biaya penjualan properti supaya kamu terhindar dari hambatan dan kerugian saat melakukan jual beli properti.

Apalagi banyak orang yang merasa terbebani ketika harus bayar pajak ini. Karena berpengaruh pada jumlah uang yang harus dipersiapkan, baik oleh pembeli maupun penjual.

Biar gak rugi, yuk kenali pajak penjualan properti.

 

Pajak dan Biaya di Pihak Penjual

Pajak dan biaya penjual merupakan pajak dan biaya yang dibebankan kepada penjual, seperti Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Bumi Bangunan (PBB), dan Biaya Notaris.

Baik PPh ataupun PBB sebenarnya bisa dinegosiasikan dengan pembeli. Selengkapnya, kita bahas satu per satu, ya.

[Baca Juga: Pajak Penghasilan Jasa Konstruksi: Tarif dan Cara Hitungnya]

 

#1 Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak penghasilan penjual adalah pajak yang dikenakan pada penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Bangunan:

Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud adalah sebesar:

  • 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
  • 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
  • 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Jadi sebagai wajib pajak yang tidak mempunyai bisnis utama dalam pengalihan hak atas tanah dan bangunan, maka akan dikenakan tarif 2,5%.

Contoh perhitungannya, Robin memiliki rumah dengan harga jual senilai Rp1,5 miliar. Sebelum melakukan penjualan rumah, Robin harus menyiapkan PPh atas penjualan rumah tersebut.

PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari harga jual:

Rp 1,5 miliar x 2,5% = Rp 37,5 juta rupiah.

Pembayaran PPh ini harus Robin lakukan sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan sesuai dengan harga rumah yang disepakati antara penjual dan pembeli.

 

#2 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Jenis pajak penjualan rumah lainnya adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Setiap tahun, masyarakat akan membayar PBB terutang atas rumahnya berdasarkan nominal yang tertera di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

Bagaimana cara menghitungnya?

PBB yang dikenakan atas rumah disebut sebagai PBB sektor perdesaan dan perkotaan (PBB-P2). PBB-P2 ini merupakan pajak yang menjadi kewenangan pemerintah kabupaten/kota.

Oleh karena itu, besaran tarif beserta keringanan yang diberikan atas PBB-P2 bisa bervariasi antar daerah. Sebagai penjual, wajib melunasi PBB sebelum rumah dialihkan ke pembeli.

Nah, untuk menghitung PBB-P2 atas rumah maka setidaknya ada 4 langkah yang harus dilakukan:

 

#1 Menghitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas Tanah dan Bangunan

NJOP adalah nilai yang ditentukan pemerintah daerah minimal setiap 3 tahun sekali. Besaran NJOP ditentukan berdasarkan pada harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar (harga jual di pasaran).

 

#2 Mengetahui Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP merupakan batas NJOP yang tidak kena pajak yang ditetapkan pemerintah. Jika seorang wajib pajak memiliki objek pajak dibawah NJOPTKP maka tidak dikenakan PBB-P2.

Pemerintah melalui UU PDRD telah menetapkan besaran NJOPTKP diberikan paling rendah senilai Rp 10.000.000 untuk setiap wajib pajak.

Setiap daerah bisa menetapkan besaran NJOPTKP di wilayahnya. Sehingga angkanya bisa berbeda-beda. Misalnya, Pemerintah Kota Surabaya menetapkan NJOPTKP senilai Rp 20.000.000.

NJOPTKP hanya diterapkan 1 kali kepada setiap wajib pajak. Artinya, jika seorang wajib pajak memiliki atau menguasai lebih dari 1 objek pajak maka NJOPTKP diberikan kepada objek pajak dengan NJOP paling besar.

 

#3 Mengetahui Besaran Tarif PBB-P2 yang Berlaku

Melalui UU PDRD, pemerintah mengatur tarif PBB-P2 ditetapkan maksimal 0,3%. Tarif PBB-P2 tersebut dapat bervariasi tergantung kebijakan pemerintah daerah setempat. Misalnya, Pemerintah Kota Surabaya menetapkan tarif PBB-P2 sebesar 0,1%.

 

#4 Menghitung Besaran PBB-P2 Terutang

Berdasarkan pada Pasal 81 UU PDRD, besaran pokok PBB-P2 terutang dihitung dengan mengalikan tarif PBB-P2 dengan dasar pengenaan pajak (DPP) NJOP setelah dikurangi NJOPTKP.

 

Contoh Perhitungan

Robin hendak menjual rumahnya dengan luas 76 m² dan luas tanah 90 m². Selain rumah ini, Robin memiliki rumah lain dengan NJOP lebih besar. NJOP untuk bumi sebesar Rp 6.195.000 dan untuk bangunan Rp3.100.000.

Berapakah PBB yang harus dibayar Robin sebelum terjadi pengalihan ke pembeli?

  • NJOP Bangunan:

76 m² x Rp 3.100.000 = Rp 235.600.000

  • NJOP Bumi:

90 m2 x Rp 6.195.000 = Rp 557.550.000

  • NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB:

Rp 235.600.000 + Rp 557.550.000 = Rp 793.150.000

  • NJOPTKP = Rp 0
  • PBB yang Terutang:

0,1 % x Rp 793.150.000 = Rp 793.150

 

#3 Biaya Notaris

Ketika melakukan transaksi penjualan rumah, kamu pasti memerlukan jasa Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berdomisili di wilayah rumah yang dijual.

Umumnya, Notaris/PPAT sudah memiliki biaya baku yang ditetapkan pemerintah. Nilai honorarium tertinggi yang diterima Notaris adalah 2,5% untuk harga rumah sampai dengan Rp 100 juta dan 1,5% jika nilai objek di atas Rp 100 juta-Rp 1 miliar.

Nilai honorarium semakin rendah jika harga rumah semakin tinggi. Rincian biaya Notaris tersebut telah diatur oleh pemerintah dan tertuang dalam UU No.30 Tahun 2004 pasal 36.

Meskipun biaya notaris adalah tanggung jawab penjual, kamu bisa melakukan negosiasi untuk pembagian tanggung jawab dengan pembeli jika mereka bersedia. Pembagian ini bisa mengurangi beban biaya administrasi yang harus kamu bayarkan.

[Baca Juga: Mau Dividen Bebas Pajak? Cek Dulu Syaratnya!]

 

Jual Beli Aman dan Nyaman Jika Direncanakan

Sobat Finansialku, saya harap penjelasan terkait pajak dan biaya jual beli dapat menambah pengetahuanmu seputar properti.

Khusus untuk kamu yang saat ini akan membeli properti, jangan lupa masukan estimasi biaya pajaknya ke dalam rencana yang sudah dibuat.

Supaya lebih mudah, kamu bisa gunakan fitur perencanaan dana membeli rumah di Aplikasi Finansialku.

Jangan ragu untuk konsultasikan apapun kendala yang ditemukan saat jual beli properti kepada perencana keuangan Finansialku. Hubungi langsung whatsapp +6285158662940, ya! Terima kasih.

 

Apa pendapatmu tentang artikel ini? Share di kolom komentar di bawah, ya.

Jika Sobat Finansialku merasa artikel ini bermanfaat, ayo bagikan ke teman dan keluarga agar mereka mendapat manfaat yang sama.

 

Editor: Ismyuli Tri Retno