Cara Menghitung Nilai Wajar Properti Investasi

Apakah Anda paham akan nilai wajar properti investasi? Mari simak artikel Finansialku berikut ini, karena kami akan membahasnya.

Selamat membaca…

Daftar Isi

Apa itu Properti Investasi?

Menurut PSAK 13 (revisi 2007), properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk:

Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Dengan demikian, properti investasi tersebut menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung pada aset lain yang dikuasai oleh entitas.

Hal ini membedakan properti investasi dari properti yang digunakan sendiri.

Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan dan dicatat sebagai properti investasi, jika dan hanya jika properti tersebut tidak bertentangan dengan definisi properti investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar seperti diatur dalam paragraf 35-59 untuk aset yang bersangkutan.

Nilai Wajar Properti Investasi

Berikut adalah contoh dari properti investasi seperti diungkapkan dalam e-akuntansi.com:

Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai).
Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Perlu diketahui, properti dapat terbagi menjadi 2 bagian yakni:

bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai
bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif

Apabila bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah atau dapat disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua bagian itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi dan bagian kedua sebagai aset tetap.

Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi properti tersebut ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan.

Sementara itu, properti investasi baru dapat diakui sebagai aset jika dan hanya jika:

Besar kemungkinan manfaat ekonomi dimasa depan dari aset yang tergolong properti investasi akan mengalir ke dalam entitas.
Biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal.

Pengukuran Awal vs Pengukuran setelah Perolehan Properti Investasi

Properti investasi awal diukur sebesar biaya perolehan.

Biaya perolehan dari properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat di distribusikan secara langsung, termasuk biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya.

Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan di klasifikasi-kan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan.

Seperti diatur dalam PSAK 30 (Revisi 2012) Sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

Sedangkan dalam pengukuran setelah perolehan, entitas harus memiliki nilai model wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi.

Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada seluruh investasi.

Bagaimana CARA AMPUH Membeli RUMAH PERTAMA?

Download ebook-nya, GRATIS!!!

Download Ebook Sekarang

Model Nilai Wajar dan Cara Menghitungnya

Setelah pengakuan awal, entitas mengukur properti investasi menggunakan dua pilihan yaitu;

Model biaya, atau
Model nilai wajar.

Pilihan kebijakan akuntansi ini harus diterapkan sama untuk seluruh properti investasi yang dimiliki entitas.

Namun, untuk properti investasi yang menjadi agunan liabilitas yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari properti investasi tersebut, entitas dapat menerapkan kebijakan akuntansi (model biaya atau model nilai wajar) yang berbeda, atau dapat juga sama dengan properti investasi lainnya.

PSAK No. 13 menjelaskan, yang dimaksud dengan nilai wajar properti investasi adalah harga yang mana properti dipertukarkan antara pihak-pihak yang memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar (arm’s length transaction).

Nilai wajar yang ditentukan adalah nilai wajar tanpa dikurangi dengan biaya transaksi yang mungkin timbul dari penjualan atau pelepasan properti investasi.

Acuan terbaik nilai wajar yang digunakan adalah berdasarkan harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang serupa.

Namun harga ini belum tentu tersedia karena pasar aktif properti belum tentu tersedia.

Dalam kondisi tidak tersedianya harga di pasar aktif, maka entitas dapat menentukan nilai wajar dengan mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, antara lain sebagai berikut:

harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa di lokasi yang berbeda, kemudian disesuaikan untuk perbedaan lokasi tersebut
harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi pada harga tersebut
nilai kini estimasi arus kas masa depan (metode discounted cash flow) menggunakan tingkat diskonto yang mencerminkan risiko atas ketidakpastian dalam jumlah dan waktu arus kas

Properti investasi yang diukur menggunakan nilai wajar tidak perlu di susut-kan.

Karena entitas selalu menyajikan nilai wajar-nya setiap tanggal akhir periode pelaporan keuangan, sehingga penyusutan yang dilakukan tidak akan memberikan pengaruh apa pun terhadap nilai yang akan disajikan di laporan keuangan.