Akta jual beli akan didapat setelah proses pemindahan kepemilikan properti. Bagaimana proses pengurusan dokumen ini?

Cari tahu informasi selengkapnya dalam ulasan Finansialku berikut ini!

Summary:

  • Akta Jual Beli memiliki fungsi dan peranan yang berbeda dengan Sertifikat Hak Milik.
  • Akta Jual Beli berkekuatan hukum dan digunakan sebagai salah satu syarat dalam pengajuan kredit.

 

Apa yang Dimaksud dengan Akta Jual Beli

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen yang berfungsi sebagai bukti autentik transaksi jual beli dan peralihan hak kepemilikan atas tanah, rumah, atau bangunan. 

Pembuatan AJB ini diamanatkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris, dan tidak dapat dilakukan secara mandiri oleh pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi.

Keterlibatan PPAT/notaris dalam proses pembuatan AJB ini diwajibkan karena dokumen tersebut memerlukan pendampingan dan keahlian hukum khusus, termasuk dalam hal penandatanganannya.

Hal ini ditujukan untuk memastikan legalitas dan keabsahan transaksi jual beli, serta melindungi hak-hak para pihak yang terlibat.

PPAT/notaris berwenang untuk menerbitkan AJB setelah memeriksa dan memastikan bahwa objek transaksi, seperti tanah, bangunan, atau properti lainnya, telah memenuhi syarat untuk dialihkan kepemilikan atau alih nama kepada pihak pembeli.

 

 

Apa Bedanya Akta Jual Beli & Sertifikat

Sebagian orang masih bias dengan perbedaan akta jual beli dengan sertifikat hak milik. Untuk membantu Anda memahami kedua dokumen tersebut, simak perbedaannya dalam tabel berikut:

Aspek Akta Jual Beli (AJB) Sertifikat Hak Milik (SHM)
Definisi Bukti tertulis yang memuat perjanjian antara penjual dan pembeli terkait pengalihan hak atas tanah atau bangunan. Bukti tertulis yang menjadi bukti sah kepemilikan hak atas tanah atau bangunan.
Penerbit Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Fungsi
  1. Menguatkan bukti sah terjadinya transaksi jual beli.
  2. Menjadi dasar untuk balik nama sertifikat di BPN.
  1. Bukti kuat kepemilikan hak atas tanah atau bangunan.
  2. Digunakan untuk berbagai keperluan, seperti : Agunan kredit bank, Jaminan transaksi jual beli, atau Bukti kepemilikan saat warisan.
Isi
  1. Nama dan alamat penjual dan pembeli.
  2. Objek jual beli (tanah/bangunan) beserta luas dan lokasinya.
  3. Harga jual beli.
  4. Tanggal dan tempat terjadinya transaksi.
  5. Tanda tangan penjual, pembeli, dan PPAT.
  1. Nama dan alamat pemilik.
  2. Objek tanah/bangunan beserta luas dan lokasinya.
  3. Nomor hak milik.
  4. Tanggal penerbitan sertifikat.
  5. Tanda tangan pejabat BPN.
Kekuatan Hukum AJB bukan bukti sah kepemilikan hak atas tanah atau bangunan. Hanya menjadi bukti sah terjadinya transaksi jual beli. SHM adalah bukti sah kepemilikan hak atas tanah atau bangunan. Memiliki kekuatan hukum yang kuat dan diakui oleh negara.

 

Fungsi Akta Jual Beli

Akta jual beli memiliki sejumlah fungsi sebagai berikut:

#1 Perlindungan Hukum

Akta jual beli berperan sebagai bukti otentik yang menguatkan keabsahan transaksi jual beli, dan dapat menjadi alat bukti penting dalam menyelesaikan sengketa atau perselisihan yang mungkin timbul antara pihak penjual dan pembeli.

AJB memiliki kekuatan hukum karena dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, sehingga isinya terpercaya dan diakui secara hukum. Oleh karena itu, AJB menjadi elemen krusial dalam memastikan kelancaran dan keamanan proses jual beli properti.

 

#2 Bukti Transaksi

Akta Jual Beli (AJB) berperan sebagai bukti sah dan kuat dalam proses pemindahan hak kepemilikan properti secara hukum di Indonesia. Keabsahan AJB tidak diperoleh secara mudah, karena proses pembuatannya dilakukan dengan ketelitian dan memenuhi berbagai persyaratan yang diatur dalam undang-undang.

 

#3 Syarat Pengajuan Pinjaman

AJB turut diakui sebagai salah satu kelengkapan dokumen pengajuan pinjaman di beberapa lembaga keuangan, termasuk bank. Hal ini melengkapi persyaratan yang telah ditetapkan, seperti sertifikat SHM/SHGB dan dokumen pendukung lainnya.

[Baca Juga: Membeli Rumah Secara KPR Banyak Kerugiannya, Benarkah?]

 

#4 Dokumen Pendukung untuk Perhitungan Pajak

AJB atau Akta Jual Beli juga berperan penting dalam menentukan besaran pajak yang harus dibayarkan oleh penjual dan pembeli properti.

Dokumen ini menjadi dasar perhitungan pajak penghasilan (PPh) dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) yang wajib dipenuhi oleh kedua belah pihak.

[Baca Juga: Pajak Jual Beli Rumah yang Ditanggung Penjual dan Pembeli, Catat!]

 

Benda yang Wajib disertakan dalam Akta Jual Beli

Pembuatan akta jual beli umumnya memerlukan beberapa dokumen pendukung, seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP), sertifikat hak atas tanah (SHM/SHGB), dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB.

Bagi penjual yang sudah menikah, persetujuan suami/istri juga diperlukan untuk memastikan kelancaran proses transaksi dan menghindari sengketa di kemudian hari.

Sebelum dibuat, PPAT akan melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap dokumen-dokumen tersebut untuk memastikan keabsahan data dan mencegah terjadinya penipuan. Pemeriksaan ini meliputi verifikasi identitas, kepemilikan tanah, dan status bebas sengketa. Selengkapnya simak YouTube Finansialku berikut!

 

 

 

Ciri Akta Jual Beli Dinyatakan Sah

Akta jual beli yang sah memiliki ciri sebagai berikut:

  1. Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
  2. Memuat informasi jelas dan lengkap mengenai transaksi pembelian
  3. Bertanda tangan di atas meterai
  4. Terdaftar di kantor pertanahan
  5. Akta jual beli dapat terbaca dengan jelas

Berikut panduan untuk memastikan keabsahan AJB:

#1 Libatkan Diri dalam Proses Pembuatan AJB

Hindari menyerahkan sepenuhnya pengurusan AJB kepada pihak penjual. Pantau langsung proses pembuatannya di kantor notaris atau PPAT yang terpercaya. Lakukan kesepakatan awal dengan penjual untuk mengurus AJB bersama di kantor PPAT dan menandatangani dokumen sesuai perjanjian.

 

#2 Waspadai Kejanggalan Prosedur

Teliti setiap tahapan pembuatan AJB. Bila terdapat prosedur yang tidak sesuai atau dilewati, waspadalah dan segera lakukan klarifikasi.

 

#3 Gunakan Jasa PPAT Resmi

Pastikan AJB dibuat oleh PPAT yang berizin dan terdaftar resmi di Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)/Badan Pertanahan Nasional (BPN). Cek legalitas dan kredibilitas PPAT melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN.

 

#4 Siapkan Saksi

Libatkan dua orang saksi terpercaya saat penandatanganan AJB. Saksi idealnya berasal dari lingkungan sekitar lokasi properti, seperti ketua RT dan ketua RW setempat.

[Baca Juga: 11 Komponen Penting Surat Perjanjian Jual Beli Rumah, Jangan Terlewat!]

Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Biaya pembuatan akta jual beli diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Dalam regulasi tersebut dikatakan bahwa biaya pembuatan AJB dan honor saksi maksimal 1% dari nilai transaksi. Simak tabel berikut untuk keterangan yang lebih jelas:

Nilai Transaksi Biaya Pembuatan AJB Maksimal
≥ Rp500 juta 1% dari nilai transaksi
Rp500 juta – Rp1 miliar 0,75% dari nilai transaksi
Rp1 miliar – Rp2,5 miliar 0,5% dari ilai transaksi
> Rp2,5 miliar 0,25% dari nilai transaksi

 

Panduan Lengkap Proses Pengurusan Akta Jual Beli

Agar tidak bingung, silakan ikuti panduan mengurus akta jual beli berikut ini:

#1 Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan serta Dokumen Lain

Pajak Bumi dan Bangunan merupakan kewajiban fiskal yang dibebankan kepada individu maupun badan atas kepemilikan atau penguasaan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Dalam konteks pengurusan akta jual beli, verifikasi status PBB dan kelengkapan sertifikat terkait menjadi bagian integral dari proses pemeriksaan berkas oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pemeriksaan ini ditujukan untuk memastikan kepatuhan terhadap kewajiban perpajakan dan status hukum objek jual beli, sehingga terhindar dari potensi sengketa di kemudian hari.

Hal ini selaras dengan ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 24 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pemeriksaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan Pajak Bumi dan Bangunan dalam Pengurusan Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

 

#2 Persetujuan Pasangan Penjual Properti

Perlu diperhatikan bahwa dalam proses jual beli rumah, persetujuan pasangan dari pihak penjual diperlukan apabila penjual telah menikah. Hal ini dikarenakan harta suami istri di Indonesia umumnya dianggap sebagai harta bersama.

Persetujuan tersebut dapat dibuktikan dengan surat persetujuan khusus yang ditandatangani oleh pasangan penjual. Apabila pasangan penjual telah meninggal, maka surat keterangan kematian dan persetujuan dari ahli waris yang merupakan anak kandung dari pernikahan tersebut harus dilampirkan.

 

#3 Proses Penandatanganan

Sahnya akta jual beli di sisi hukum memerlukan tanda tangan dari pihak penjual dan pembeli sebagai indikator kesepakatan.

Proses pembuatan akta jual beli memiliki kompleksitasnya sendiri. Terdapat serangkaian persyaratan fundamental yang wajib dipenuhi demi kelancaran dan keabsahan prosesnya. Pemenuhan persyaratan ini menjadi prasyarat krusial bagi keberhasilan AJB dan kekuatan hukumnya.

 

#4 Proses Balik Nama

Proses balik nama sertifikat merupakan langkah penting setelah menyelesaikan AJB yang telah ditandatangani. Tujuannya adalah untuk memindahkan hak kepemilikan properti dari penjual ke pembeli secara resmi.

Beberapa dokumen penting yang perlu disiapkan untuk proses balik nama sertifikat meliputi:

  1. Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani oleh pembeli
  2. Akta jual beli asli dari PPAT
  3. Bukti lunas Pajak Penghasilan (PPh) atas transaksi jual beli
  4. Fotokopi identitas diri (KTP dan KK) semua pihak yang terkait
  5. Sertifikat tanah asli (khusus untuk jual beli rumah)
  6. Bukti lunas Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Proses balik nama sertifikat dapat dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pemohon diharuskan membawa semua dokumen yang diperlukan dan mengisi formulir permohonan yang disediakan.

Biaya pengurusan balik nama sertifikat bervariasi tergantung pada nilai properti dan lokasi.

 

#5 Mengurus Biaya Pembuatan AJB

Biaya AJB diatur dalam Undang-undang dengan nilai maksimal 1%. Sebelum membuat dokumen ini, silakan hitung perkiraan biaya yang harus disiapkan agar tidak salah paham.

 

#6 Pahami Syarat yang Dibutuhkan

Pembuatan akta jual beli melibatkan sejumlah syarat. Kumpulkan setiap syarat dengan benar agar proses pembuatan berjalan lancar.

[Baca Juga: Ini Tips Beli Rumah Bekas, Biar Aman, Nyaman dan Jadi Idaman!]

 

Contoh Akta Jual Beli

Berikut adalah beberapa contoh akta jual beli yang bisa Anda jadikan gambaran dalam mengidentifikasi dokumen yang sah:

Sambil mempelajari cara mengurus AJB, Anda perlu menghitung biaya yang dibutuhkan untuk beli rumah di masa depan. Untuk meminimalisasi kesalahan hitung, Anda bisa menggunakan kalkulator keuangan Finansialku, caranya:

akta jual beli

Tampilan kalkulator Dana Beli Rumah Finansialku. sumber: Finansialku

 

  • Di laman yang muncul, isi informasi yang diminta, yakni harga rumah saat ini, waktu pembelian (bulan), uang yang dimiliki sekarang, dan investasi bulanan.
akta jual beli

Mengisi data. Sumber: Finansialku

  • Setelah memastikan semua data benar, pilih Cara Pembayaran, yakni Bayar Tunai atau Utang/KPR. Sebagai contoh, kami akan memilih Utang/KPR.
  • Pilih Lihat Hasil Perhitungan.
  • Nantinya, Anda akan mendapat paparan mengenai potensi keberhasilan pembelian rumah dengan dana yang dimiliki sekarang. Jika belum berhasil, sistem juga akan memberi saran yang paling masuk akal.
akta jual beli

Hasil perhitungan. Sumber: Finansialku

 

Akta Jual Beli Bantu Amankan Aset

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah transaksi dan peralihan hak kepemilikan properti, baik tanah, rumah, atau bangunan.

AJB bukan hanya bukti kuat terjadinya transaksi, namun juga menjadi dasar balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Proses pembuatan AJB melibatkan beberapa langkah, seperti pemeriksaan pajak dan dokumen, persetujuan pasangan penjual (jika ada), penandatanganan AJB, dan balik nama sertifikat. Biaya pembuatan AJB maksimal 1% dari nilai transaksi.

Membeli properti merupakan investasi besar. Oleh karena itu, penting untuk merencanakan keuangan Anda dengan baik. Perencana keuangan Finansialku dapat membantu Anda menyusun strategi keuangan yang tepat untuk mencapai tujuan membeli hunian impian. Hubungi 0851 5866 2940 untuk booking jadwal konsultasi.

 

Disclaimer:  Finansialku adalah perusahaan perencana keuangan di Indonesia yang melayani konsultasi keuangan bersama Certified Financial Planner (CFP) seputar perencanaan keuangan, rencana pensiun, dana pendidikan, review asuransi dan investasi. 

Finansialku bukan platform pinjaman online dan tidak menerima layanan konsultasi di luar hal-hal yang disebutkan sebelumnya. Artikel ini dibuat hanya sebagai sarana edukasi dan informasi.

Cek berita dan artikel yang lain di Google News.

 

Demikian pembahasan tentang akta jual beli. Sampaikan tanggapan Anda di kolom komentar di bawah ini.

Jangan lupa bagikan artikel ini di media sosial untuk mengedukasi lebih banyak orang tentang prosedur pembuatan akta jual beli. Terima kasih!

 

Sumber Referensi: 

  • Admin. 13 Maret 2023. AJB Adalah: Pengertian, Fungsi, Cara dan Syarat Pembuatannya. Bfi.co.id – https://bit.ly/44K8kdk
  • Ike Nofalia. 27 Juni 2021. Panduan Lengkap Mengurus AJB Tanah Terbaru. finansialku.com – https://bit.ly/44TbKuf
  • Septin Nugraha. 10 Mei 2024. Mengenal Apa Itu AJB: Fungsi, Syarat dan Cara Mengurusnya. Rumah123.com – https://bit.ly/3ynNQLj
  • Siti Hadijah. 17 November 2022. Akta Jual Beli: Pengertian, Fungsi, Cara Mengurus dan Contoh. Cermati.com – https://bit.ly/44IRFXB
  • Ziaggi. Akta Jual Beli: Pengertian, Fungsi, dan Proses Pembuatannya. Gramedia.com – https://bit.ly/44Jyvk8