Jangan Takut Beli Rumah Idaman dari Developer, Setelah Baca Ini

Apa saja yang harus diperhatikan ketika kita akan beli rumah idaman dari developer ?  Banyak pemula yang merasa takut terkena penipuan, saat membeli rumah dari developer. Nah berikut ini hal-hal yang perlu Anda ketahui saat Anda akan beli rumah idaman Anda.

 

Rubrik Finansialku

Rubrik Finansialku Finansialku Watch

 

Jangan Takut Beli Rumah Idaman dari Developer, Asalkan Anda Sudah Tahu Triknya

Salah satu tujuan keuangan yang ingin diwujudkan setiap orang adalah beli rumah idaman mereka. Ada yang ingin memiliki rumah dengan tipe rumah minimalis, ada juga yang ingin membeli rumah tipe modern, bangunan apartemen dan lain sebagainya. Beli rumah idaman tentu saja membutuhkan uang yang tidak sedikit, terkadang menyiapkan uang mukanya pun butuh usaha. Sungguh sangat mengesalkan jika kita sampai terkena penipuan oknum tidak bertanggung jawab dari pihak pengembang properti (developer).

Jangan Takut Beli Rumah Idaman dari Developer, Setelah Baca Ini - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca Juga: 5 Tahun Kerja Bisa Beli Rumah Asalkan Tahu Caranya]

 

Sebenarnya banyak keuntungan jika kita beli rumah dari developer:

  1. Tidak peru repot mencari tanah, negosiasi tanah, tidak perlu bingung biaya membangun, konstruksi dan biaya pembangunan lainnya karena rumah sudah dibangun oleh developer.
  2. Biasanya perumahan sudah didesain sesuai dengan peraturan yang berlaku, misal zona yang boleh dibangun dan fasilitas pendukung.
  3. Bank juga bekerja sama dengan developer untuk mendanai dengan sistem KPR (Kredit Pemilikan Rumah).
  4. Beberapa developer memberikan penawaran cicilan untuk uang muka dan diskon jika Anda membayar secara tunai.
  5. Transaksi hanya terjadi antara Anda, Developer, Notaris dan Bank.

 

Namun sayangnya tidak sedikit juga oknum-oknum developer yang tidak bertanggung jawab. Oknum tersebut sering mengecoh dan merugikan calon pembeli, karena permasalahan pada legalitas (IMB dan Sertifikat) dan permasalahan pada pembayaran (uang muka, cicilan dan KPR).

[Baca Juga: Keuntungan Membeli Rumah dengan KPR]

 

Kita sebagai pembeli  harus pandai-pandai mencari tahu kredibelitas developer. Salah satunya adalah kita melihat proyek-proyek yang sudah pernah dikerjakan sebelumnya, bertanya pada teman, saudara atau kenalan serta bertanya pada pihak bank. Pihak bank biasanya memiliki rekanan developer yang sudah terpercaya.

Salah satu cara untuk menghindari hal-hal buruk tersebut, adalah dengan memahami proses, peraturan, syarat dan ketentuan dalam membeli rumah dari developer.

 

Aspek Legal (Hukum) saat Beli Rumah

Apakah Anda pernah mengamati properti yang ditawarkan oleh developer, pada saat mereka sedang pameran di mall? Kebanyakan dari developer menawarkan gambar atau konsep bangunan. Jadi rumah yang ditawarkan belum dibangun, paling hanya  rumah contoh (unit showcase). Jadi dapat disimpulkan developer jual indent atau pesanan awal.

Jual indent bukanlah hal yang aneh, karena developer juga berusaha mengandalkan pembiayaan dari konsumen dan bank. Pembelian rumah secara indent memiliki beberapa pertimbangan hukum:

Perjanjian pembelian baru bersifat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). PPJB tidak memiliki kekuatan untuk serah terima kepemilkan. PPJB biasanya dilakukan antara developer dengan calon pembeli, setelah ada tanda jadi (booking fee) dan/atau uang muka. AJB hanya akan dilakukan jika rumah sudah jadi dan developer sudah memecah HGB.

[Baca Juga : Apa Bedanya PPJB dan AJB pada saat Beli Rumah?]

 

Bank pemberi KPR biasanya akan meminta developer untuk menyertakan buy back guarantee atas kredit (KPR) yang diberikan. Menurut kami wajar saja jika bank meminta jaminan kepada developer, karena sejatinya yang memiliki sertifikat tanah tersebut adalah pihak developer. PPJB tidak memiliki dasar hukum yang kuat dan tidak bisa dijadikan bukti kepemilikan tanah atau bangunan. Nantinya ketika PPJB sudah berganti menjadi AJB, maka perjanjian buy back guarantee dari developer akan gugur. Kewajiban akan beralih sepenuhnya kepada pembeli.

Sertifikat yang dimiliki oleh developer adalah Hak Guna Bangunan (HGB). Ketika rumah sudah jadi, developer bisa melanjutkan ke AJB (Akta Jual Beli) dan baru dapat dilakukan pemecahan sertifikat Induk, kepada pemilik masing-masing rumah. Pada proses ini Anda baru menjadi pemilik sah atas tanah dan bangunan tersebut.

[Baca Juga: 5 Jenis Sertifikat Rumah]

 

Dapat disimpulkan, jika Anda masih menggunakan PPJB artinya:

  1. Status kepemilikan tanah dan bangunan masih dimiliki oleh developer.
  2. Anda sebagai pembeli belum memiliki hak atas tanah dan bangunannya.
  3. Anda juga tidak dapat melakukan take over kredit
  4. Anda secara legal belum dapat menjual rumah tersebut kepada orang lain.
  5. Jika rumah masih dalam status PPJB dan developer tidak memberikan buy back guarantee, Bank tidak akan menerima KPR.

 

Mengenal Proses Pembelian Rumah dari Developer

Gambar berikut menunjukkan proses pembelian rumah dari developer. Berawall dari tanda jadi hingga sampai balik nama dan merubah HGB menjadi SHM.

Jangan Takut Beli Rumah Idaman dari Developer, Setelah Baca Ini (Infografis) - Perencana Keuangan Independen Finansialku

 

#1 Pembayaran Tanda Jadi atau Booking Fee

Pembeli pastinya memilih rumah yang ditawarkan oleh developer. Jika pembeli sudah setuju, kemudian pembeli memberikan tanda jadi atau booking fee. Besarnya booking fee tergantung dengan persyaratan yang ditentukan oleh developer. Biasanya Rp 5 juta – Rp 7,5 juta.

 

#2 Pengurusan KPR

Kemudian pembeli menyiapkan persyaratan-persyaratan KPR. Bank akan melakukan appraisal, menilai kesehatan keuangan pembeli dan melakukan prosedur pengajuan KPR. Pihak developer tentunya akan mengawal proses pengajuan KPR, termasuk adanya buy back guarantee. Jika pengajuan tidak disetujui, biasanya ada sesuatu persyaratan atau kondisi yang tidak terpenuhi oleh pembeli. Anda dapat melengkapi persyaratan yang kurang atau mengajukan kembali KPR di bank yang berbeda.

 

#3 Pembayaran Uang Muka dan Tanda Tangan PPJB

Setelah pengajuan KPR disetujui bank, Pembeli harus membayarkan uang muka kepada developer. Uang muka ini besarannya sekitar 30% – 40% dari harga rumah. Ada beberapa developer yang memberikan kemudahan dalam uang muka, contoh program cicilan uang muka. Setelah itu Pembeli dan Developer akan melakukan perjanjian PPJB.

 

#4 Proses Pembangunan

Setelah pembayaran uang muka, pihak developer akan segera melakuan proses pembangunan. Anda dapat mengecek kontrak atau perjanjian lamanya pembangunan. Biasanya pembangunan memakan waktu 12 – 18 bulan.

 

#5 Pembangunan Selesai

Pembeli perlu menunggu proses pembangunan, hingga pembangunan selesai 100%.

 

#6 Serah Terima Developer dengan Pembeli

Setelah selesai, developer akan melakukan serah terima dengan pembeli.

 

#7 Developer Memecah Sertifikat HGB

Proses serah terima, biasanya diikuti proses pemecahan sertifikat HGB. Tujuannya agar sertifikat dapat dibalik nama dari developer ke pembeli.

 

#8 AJB di Notaris

Kemudian developer dan pembeli akan membuat akta jual beli. Setelah adanya AJB, pembeli dapat melakukan balik nama dan kepemilikan akan beralih kepada pembeli.

 

#9 Balik Nama

Pembeli melakukan balik nama sertifikasi HGB.

 

#10 Ubah HGB ke SHM

Pembeli meningkatkan status sertifikat yang awalnya Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik).

 

Kenali Prosesnya

Seperti penjelasan di atas, pada dasarnya beli rumah idaman dari developer bukanlah hal yang sulit. Prosesnya relative lebih mudah dibandingkan jika kita membeli tanah dan membangunnya sendiri. Paling penting Anda harus tahu apa saja konsekuensi hukum, lakukan pengecekan kredibilitas developer dan kenali proses pembelian rumahnya. Selamat membeli rumah idaman.

 

Sumber Gambar:

  • Property Developer – http://goo.gl/FYRzU6

 

Sumber Artikel:

  • Rio. 19 Desember 2015. 10 Tips Membeli Rumah di Developer Supaya Tidak Tertipu. Duwitmu.com -http://goo.gl/pGOl88
  • Satya Vibiz – Lembaga edukasi Property. April 2013. Cara Jual-Beli Rumah via Developer. BelajarInvestasiProperty.Blogspot.com – http://goo.gl/UTQWUj

 

Download E-Book Perencanaan Keuangan untuk Umur 20 an (GRATIS)

Ebook Perencanaan Keuangan untuk Usia 20 an Perencana Keuangan Independen Finansialku

 

Download Sekarang

 

By | 2017-11-13T15:00:44+00:00 May 16th, 2016|Categories: Dana Membeli Asset|Tags: , , , , |0 Comments

About the Author:

Finansialku
Finansialku adalah perusahaan perencana keuangan independen yang berkompeten, berpengalaman dan tersertifikasi professional. Finansialku menyediakan layanan konsultasi perencanaan keuangan (financial planning) individu dan keluarga, seminar dan pelatihan terkait perencanaan keuangan.

Leave A Comment

Gratis Download E-book, Hanya untuk Anda!

Panduan Berinvestasi Reksa Dana untuk Pemula

Investasi Tepat, Untung Mendekat

Bagaimana cara berinvestasi reksa dana untuk investor pemula? Apa saja tips berinvestasi reksa dana agar untung lebih maksimal?

 

7.392 orang

sudah download