Membeli Rumah Secara KPR Banyak Kerugiannya, Benarkah?

Salah satu alternatif popular di kalangan masyarakat untuk memperoleh rumah idaman adalah dengan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), tapi sudahkah Anda tahu kerugian membeli rumah dengan KPR?

Bagi Anda yang penasaran, segera simak kerugian membeli rumah dengan KPR berikut ini.

Summary:

• Sebelum mengajukan KPR, penting untuk melakukan perhitungan kemampuan finiansial.

• Beberapa orang memilih KPR karena ingin menggunakan dana untuk kebutuhan lain yang lebih mendesak atau investasi dengan pengembalian lebih tinggi daripada suku bunga KPR.

• Jika sudah mantap untuk membeli rumah secara KPR, ada beberapa kerugian yang harus dipahami.

Alasan Membeli Rumah dengan KPR

Metode pembayaran dengan mengajukan pinjaman Bank untuk membeli rumah sering juga disebut sebagai Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Nilai pinjaman sebesar harga rumah dan jumlah DP yang harus Anda bayarkan. Sebagai gantinya, rumah tersebut akan menjadi agunan/jaminan Bank sampai Anda bisa menyelesaikan kewajiban KPR.

Berikut beberapa alasan mengapa Anda perlu memanfaatkan KPR bila ingin membeli rumah:

#1 Beli Rumah Meski Dana Terbatas

Hanya dengan membayar DP sebesar minimal 20% dari nilai rumah, Anda sudah bisa tinggal di rumah impian. Sisanya, barulah dicicil setiap bulan sesuai tenor KPR. Tapi semakin rendah DP, tentu semakin besar bunga yang harus dibayarkan.

#2 Skema dan Angsuran KPR Bisa Disiasati

Besarnya angsuran KPR dipengaruhi oleh besar/kecilnya jumlah DP, panjang/pendeknya tenor KPR, dan tinggi/rendahnya bunga KPR. Jika ingin angsuran lebih rendah, maka siapkan DP yang lebih besar, tenor KPR yang panjang, atau bunga KPR yang rendah.

Misalnya harga rumah saat ini Rp500 juta, dan Anda berencana untuk membeli rumah 3 tahun lagi atau 36 bulan.

Uang yang Anda miliki sekarang Rp250 juta, dengan alokasi investasi bulanan Rp6 juta dari penghasilan Rp20 juta per bulan. Karena tidak ingin memilih tenor yang lama, maka DP diperbesar jadi 80% dan tenor 60 bulan.

Selain itu, beberapa bank juga menyediakan layanan bayar KPR menggunakan bank digital untuk memudahkan Anda dalam pembayaran.

[Baca Juga: 8 Syarat KPR Rumah yang Wajib Anda Penuhi, Penting!]

#3 Keamanan Legalitas

Saat mengajukan KPR, Bank tujuan akan membantu mengecek legalitas dokumen seperti sertifikat, PPJB, AJB, IMB, dan perpajakan rumah Anda.

Proses tanda tangan akad kredit akan dilakukan bersamaaan dengan akta jual beli, dihadiri oleh penjual dan pembeli, perwakilan bank, dan disaksikan di hadapan notaris.

#4 Ada Jaminan Perlindungan

Bank juga akan mensyaratkan asuransi jiwa bagi Anda, sehingga jika sewaktu-waktu terjadi risiko kematian, tanggungan yang ditinggalkan tidak perlu bingung dengan sisa utang KPR tersebut.

Tidak hanya itu, biasanya rumah yang dijaminkan pun akan diasuransikan dari risiko kebakaran dan bencana gempa bumi.

Ilustrasi beli rumah dengan KPR. Sumber: Blackthorn Homes

Kerugian Membeli Rumah Secara KPR

Setelah mengetahui beberapa alasan di atas, kerugian membeli rumah KPR berikut ini juga perlu Anda ketahui.

#1 Ada Kewajiban Utang yang Perlu Diselesaikan

KPR merupakan perjanjian pinjaman antara Anda dan bank untuk jangka waktu pinjaman yang relatif panjang (bisa sampai 30 tahun). Dalam perjanjian, ada berbagai kewajiban utang perlu dipenuhi.

Kewajiban utama yang perlu menjadi perhatian yaitu kewajiban pembayaran tepat waktu, besaran bunga, dan biaya KPR.

#2 Lebih Mahal dari Cash Keras dan Cash Bertahap

Jika dibandingkan dengan kedua metode lainnya, pembayaran dengan KPR akan lebih mahal karena adanya bunga dan biaya KPR. Semakin panjang Anda mencicil KPR, maka semakin besar akumulasi total bunga yang Anda bayarkan.

[Baca Juga: Cara Hitung Simulasi KPR Rumah yang Tepat & Akurat, Yuk Merapat!]

#3 Proses Pembelian Rumah Lebih Lama dan Rumit

Proses pembelian rumah melalui KPR perlu melewati serangkaian proses mulai dari pengajuan, verifikasi data, analisis kredit, hingga akhirnya keluar keputusan apakah KPR Anda diterima/ditolak.

Setelah pengajuan KPR disetujui, barulah Anda bisa melakukan akad kredit. Proses KPR rata-rata memakan waktu 1-2 bulan.

#4 Tidak Memiliki Kebebasan atas Rumah

Apabila Anda tidak dapat memenuhi kewajiban pembayaran cicilan dalam periode waktu tertentu hingga bahkan gagal bayar, maka rumah Anda berisiko untuk disita karena merupakan jaminan bagi pihak bank.

Selain itu, bank juga menetapkan klausul, misalnya rumah tidak bisa dialihkan atau disewakan tanpa persetujuan Bank.

Untuk mengetahui keuntungan KPR jangka panjang, Anda bisa tonton video berikut ini.

Hal yang Perlu Diperhatikan Sebelum Membeli Rumah dengan KPR

Berikut ini adalah hal yang perlu Anda perhatikan sebelum memutuskan membeli rumah secara KPR.

#1 Sesuaikan dengan Kondisi Finansialmu

Sebelum membeli rumah, Anda harus mengenali kondisi keuangan masing-masing agar bisa menentukan alokasi pendapatan yang tepat¹. Pastikan kebutuhan primer atau pengeluaran rutin dapat terpenuhi.

Penting juga dipersiapkan dana darurat yang ideal minimal 6 kali pengeluaran bulanan dan cicilan utang per bulan tidak melebihi dari 35% pendapatan bulanan. 

Setelah hal-hal tersebut terpenuhi barulah Anda dapat menyisihkan uang untuk tabungan beli rumah dengan nominal tertentu secara rutin. Pastikan Anda membeli rumah atau hunian yang sesuai dengan kebutuhan dan kondisi finansial saat ini.

Namun, untuk memastikan apakah kondisi keuangan Anda sehat atau tidak, Anda bisa konsultasikan dengan Perencana Keuangan Finansialku.

Segera hubungi dan buat janji konsultasi dengan saya atau Perencana Keuangan Finansialku lainnya dengan menghubungi melalui WhatsApp 0851 5866 2940. Klik banner untuk informasi lengkapnya.

#2 Tidak Ada Riwayat Utang Buruk

Sebelum membeli rumah pertama, terutama melalui skema kredit cicilan KPR, Anda perlu mengecek riwayat kredit melalui catatan di Sistem Layanan Informasi Keuangan OJK (SLIK OJK).

Artinya, ketika Anda pernah memiliki pinjaman sebelumnya yang tidak dibayarkan, maka itu akan tercatat di SLIK OJK dengan kolektivitas kurang baik akibat pembayaran pinjaman yang macet, yang nantinya akan menjadi pertimbangan LJK lain atau Bank untuk memberikan pinjaman, proyek, seleksi pegawai, atau keperluan lainnya.

Bila Anda ada dalam kondisi yang disebutkan sebelumnya, prioritaskan untuk memperbaiki catatan pembayaran utang dengan melunasinya.

Hal ini dikarenakan riwayat kredit yang lancar akan memudahkan Anda dalam mengajukan pinjaman kedepannya, termasuk KPR untuk membeli hunian impian.

#3 Punya Asuransi Kesehatan

Asuransi kesehatan perlu dimiliki sebelum membeli rumah pertama, baik asuransi swasta, maupun dari BPJS Kesehatan. Dengan memiliki asuransi ini, kita sudah mempersiapkan antisipasi dari risiko-risiko yang dapat mengancam kondisi finansial kita, terutama kewajiban untuk melunasi pembelian rumah.

[Baca Juga: KPR 35 Tahun, Jadi Solusi Gen Z dan Milenial Bisa Punya Rumah?]

#4 Kenali Riwayat Developer yang Terpercaya

Anda perlu memastikan riwayat developer rumah yang diminati memiliki latar belakang yang jelas². Tidak jarang kita dengar developer yang wanprestasi dan menipu calon pembeli.

Di waktu developer atau pemilik rumah tersebut menawarkan harga, usahakan agar tidak langsung sepakat menerima tawaran tersebut. Penting untuk mencari perbandingan harga properti serupa agar bisa membeli rumah dengan kualitas dan harga terbaik.

#5 Pastikan Kelengkapan Dokumen dan Legalitas Rumah

Anda sebagai calon pembeli wajib memeriksa kelengkapan dokumen dan legalitas rumah, seperti Sertifikat, PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), AJB (Akta Jual Beli), IMB (Izin Mendirikan Bangunan), PBB (Pajak Bumi & Bangunan), hingga skema pembayaran KPR sesuai ketentuan.

#6 Perhatikan Jangka Waktu Cicilan

Secara umum, saat memilih KPR dengan jangka waktu cicilan yang panjang, nominal pokok cicilannya memang tidak terlalu besar³. Namun, bila diakumulasi ke depannya beban bunga yang mesti ditanggung pembeli menjadi lebih besar. Hal sebaliknya terjadi bila memilih jangka waktu cicilan yang pendek.

#7 Pertimbangkan Besaran Uang Muka

Jika Anda memiliki dana lebih, namun tetap berencana untuk mengajukan KPR, tidak ada salahnya untuk memaksimalkan nominal DP (down-payment).

Prosedur Membeli Rumah dengan KPR

Sudah memutuskan akan ambil KPR atau tidak? Jika Anda tetap memutuskan untuk membeli rumah dengan KPR, Finansialku sudah menyiapkan prosedur pengajuannya bagi Anda.

#1 Cari Informasi Bank

Tahapan proses KPR yang pertama adalah mencari informasi mengenai bank. Bila Anda ingin membeli rumah dari developer, sebaiknya tanyakan terlebih dahulu bank apa saja yang sudah bekerja sama dengan developer tersebut⁴.

Pastikan cari tahu juga sebelumnya terkait informasi tingkat suku bunga, biaya KPR, dan fitur layanannya apa saja yang ditawarkan dari beberapa bank, kemudian bandingkan.

#2 Lengkapi Persyaratan Pengajuan KPR

Setelah menemukan bank yang sesuai, prosedur selanjutnya adalah Anda perlu melengkapi persyaratan pengajuan KPR di antaranya:

Dokumen Pribadi

1. Copy KTP dan pasangan (bagi yang sudah menikah)
2. Copy NPWP pemohon dan penjual
3. Copy buku nikah/akte nikah/ surat cerai
4. Copy SPT/PPh 21
5. Copy rekening koran/mutasi tabungan 3 bulan terakhir
6. Copy kartu keluarga

Dokumen Jaminan

1. Copy IMB
2. Copy Sertifikat (SHM/SHGB/Strata Title)
3. Copy PBB terakhir
4. Copy izin penggunaan bangunan (khusus KPA)
5. Copy polis asuransi bangunan (khusus KPA)
6. Anggaran renovasi (untuk pengajuan renovasi)
7. Copy surat tanda jadi/booking fee

[Baca Juga: Floating Rate KPR: Ini Plus Minus, Skema dan Contoh Perhitungannya]

#3 Analisi Bank & KPR

Analisis bank merupakan tahapan proses KPR yang penting di mana bank akan memeriksa semua dokumen permohonan KPR dari nasabah.

Selain memeriksa secara administratif, bank tentunya juga akan mengecek kualitas kredit yang datanya dapat diakses melalui SLIK OJK maupun BI Checking. Apabila kualitas kredit Anda buruk, maka bank tidak akan menyetujui pengajuan KPR yang dilakukan.

Setelah lolos proses pengecekan kualitas kredit, dilanjutkan dengan analisis KPR di mana bank akan menghubungi Anda untuk verifikasi informasi yang diberikan pada saat proses melengkapi dokumen persyaratan dan meminta waktu untuk berkunjung ke lokasi rumah/properti yang hendak dibeli.

Tujuannya agar bank dapat melakukan penilaian atas harga properti (appraisal). Terkadang bank juga akan mengajak pihak ketiga seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang biasanya dilakukan bila nasabah membeli rumah second.

#4 Kalkulasi Penawaran Bank

Setelah melakukan proses analisis KPR, Anda harus mempertimbangkan dan menghitung penawaran kredit yang diberikan bank, seperti berapa penawaran suku bunganya, biaya provisi dan biaya lainnya.

Jangan lupa untuk memahami syarat dan ketentuan dari bank terlebih dahulu sebelum memutuskan untuk melanjutkan pengajuan KPR. Perhatikan dengan detail setiap perjanjian yang tertulis agar Anda tidak menyesal di kemudian hari.

#1 Penawaran Suku Bunga

Anda perlu mengetahui dan memperhitungkan besarnya angsuran yang telah dipengaruhi suku bunga ini untuk mengecek kemampuan Anda melunasi angsuran setiap bulannya.

Perhatikan kombinasi suku bunga yang diberikan oleh bank, karena umumnya bank akan memberikan suku bunga tetap (fixed rate) untuk 1 hingga 2 tahun pertama dan selanjutnya dilanjutkan oleh suku bunga mengambang (floating rate).    

Floating rate merupakan jenis suku bunga yang lebih berisiko akibat fluktuasinya yang bergantung pada suku bunga pasar (suku bunga yang mengacu pada Bank Indonesia rate).

#2 Syarat dan Ketentuan

Pelajari terlebih dahulu seluruh syarat dan ketentuan yang diberikan oleh pihak bank sebelum menyetujuinya karena seluruh ketentuan ini akan menjadi hukum yang berlaku selama masa tenor kredit berjalan dan tidak dapat diganggu gugat.        

Perhatikan seluruh ketentuan hingga seluruh penalti yang mungkin terjadi seperti penalti atau denda keterlambatan dan bagaimana metode pembayarannya.

#3 Detail Biaya KPR

Selain angsuran yang komponen utamanya adalah utang pokok dan bunga, masih banyak biaya lain yang akan dikenakan kepada Anda saat mengajukan KPR seperti biaya provisi, biaya tahunan, biaya balik nama, biaya notaris, dan sebagainya.

Ketahui dan pastikan tidak ada celah yang mengakibatkan Anda membayar biaya lain yang terlalu besar.

#5 Persetujuan Kredit

Apabila pengajuan KPR Anda disetujui oleh bank, Anda harus menyiapkan dokumen-dokumen yang sudah dijelaskan di atas untuk dibawa saat akad kredit. Setelah proses itu dilalui, Anda tinggal menunggu kabar lebih lanjut untuk tanda tangan akad kredit.

#6 Akad Kredit

Tahapan terakhir dalam prosedur pengajuan KPR adalah tanda tangan akad kredit. Secara umum, tanda tangan akad kredit dilakukan dalam waktu 1 – 2 minggu setelah Anda mendapat informasi bahwa pengajuan kredit yang diajukan disetujui.

Pihak yang harus hadir saat tanda tangan akad kredit tentunya adalah nasabah, atau pihak pembeli (suami dan istri bila sudah berkeluarga), wakil dari bank, pihak penjual, dan notaris.

Semua pihak tersebut tidak dapat diwakilkan kehadirannya karena harus menunjukkan identitas aslinya ke notaris.

Tahapan proses KPR ini akan dilakukan di hadapan notaris di waktu yang dijadwalkan sebelumnya.

Notaris dapat ditunjuk oleh pihak bank atau pihak yang bertransaksi apabila nasabah membeli rumah second, dimana notaris ini akan mengurus semua dokumen seperti perjanjian kredit, Akta Jual Beli (AJB), Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), sertifikat dan dokumen lainnya.

Setelah semua proses berjalan lancar, maka dokumen akad kredit akan ditandatangani dan pihak bank akan mentransfer dana ke pihak penjual. Setelah selesai akad, pastikan Anda mengingat tanggal jatuh tempo angsuran, dan bayar angsurannya secara rutin dan tepat waktu.

Mari Rencanakan Pengajuan KPR Anda!

Ternyata banyak yang perlu diperhatikan dan dipertimbangkan sebelum mengajukan KPR.

Bila Anda saat ini memang mantap memiliki rencana untuk membeli hunian idaman, saya dan Perencana Keuangan Finansialku lain dengan senang hati dapat membantu untuk merencanakan keuangan Anda sehingga siap untuk membeli rumah sesuai target waktu yang ditentukan.

MAri konsultasikan tujuan keuangan Anda bersama saya atau Perencana Keuangan Finnasialku lainnya dengan buat janji konsultasi melalui WhatsApp 0851 5866 2940.

Disclaimer: Finansialku adalah perusahaan perencana keuangan di Indonesia yang melayani konsultasi keuangan bersama Certified Financial Planner (CFP) seputar perencanaan keuangan, rencana pensiun, dana pendidikan, review asuransi dan investasi.

Finansialku bukan platform pinjaman online dan tidak menerima layanan konsultasi di luar hal-hal yang disebutkan sebelumnya. Artikel ini dibuat hanya sebagai sarana edukasi dan informasi.

Cek berita dan artikel yang lain di Google News.

Jika ada pertanyaan, silakan ajukan pertanyaan Anda pada kolom di bawah ini. Perencana Keuangan kami siap membantu Anda.

Semoga artikel ini bermanfaat bagi Anda. Jangan lupa share artikel ini bagi teman-teman atau kerabat yang juga sedang galau dalam pengajuan KPR-nya. Terima kasih!

Editor: Ratna Sri H

Sumber Gambar

• Cover – Freepik/xb100

1. Redaksi. 31 Maret 2023. 11 Tips Membeli Rumah Pertama Untuk Milenial, Jangan Salah Pilih!. tanamduit.com[↩]
2. Dresyamaya Fiona. 12 Februari 2023. 21 Tips Membeli Rumah Pertama Kali ala Financial Planner. Orami.co.id[↩]
3. Admin. 30 Maret 2023. 7 Tips Memilih KPR yang Aman Sesuai Kebutuhan, Wajib Tahu!. Ocbc.co.id[↩]
4. Admin. Mau Permohonan KPR Disetujui? Ini 6 Proses Tahapan KPR. kpracademy.com[↩]