Pajak jual beli tanah perlu bayar ketika selesai transaksi. Besaran pajak berdasarkan pada peraturan yang berlaku. Tak hanya satu, ada dua sampai tiga jenis pajak wajib bayar.
Untuk mengetahui lebih lengkapnya simak pembahasannya dalam artikel berikut!
Summary:
- Sebelum membeli tanah ada pajak yang wajib bayar sesuai dengan Undang-undang yang berlaku.
- Masing-masing pajak tanah memiliki nilai yang berbeda tergantung jenis dan peraturannya.
Pajak adalah Sumber Pendapatan Negara
Pada beberapa kondisi, seseorang harus menjual aset seperti rumah, kendaraan, bahkan tanah. Di Indonesia, semua transaksi jual beli dikenakan pajak, terlebih properti yang notabene memiliki nilai besar.
Pajak adalah salah satu sumber pendapatan negara. Oleh karena itu, melunasi pajak jual beli tanah merupakan salah satu kewajiban yang harus kamu selesaikan.
Beberapa pajak jual beli tanah yang harus dibayar adalah Pajak Penghasilan (PPh), Bea atas perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), serta Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM).
Untuk PPnBM sendiri hanya perlu bayar jika seseorang memberi tanah dari pengembang senilai Rp30 miliar atau lebih.
Kira-kira, bagaimana cara menghitung pajak jual beli tanah? Untuk menjawab kebingungan Anda, silakan simak pembahasan berikut sampai selesai.
Apa Itu Pajak Penjualan Tanah?
Pajak penjualan tanah adalah kewajiban pembayaran pungutan wajib kepada negara yang timbul akibat aktivitas jual beli tanah. Pajak harus oleh kedua belah pihak lunasi sesuai undang-undang yang berlaku.
Saat ini, ada dua jenis pajak jual beli tanah yang secara umum, yakni Pajak Penghasilan (PPh) dan bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
PPh yang oleh penjual tanah bayar dengan persentase 2,5% dari nilai transaksi. Pajak ini harus lunas sebelum AJB terbit.
Jika diabaikan, penjual akan melanggar peraturan sehingga pejabat Pembuat Akta Tanah berhak menolak pembuatan AJB.
[Baca Juga: Cara Hitung PTKP Pajak Penghasilan, Simpel!]
Dasar Hukum Pajak Penjualan Tanah
Pungutan Pajak jual beli tanah berdasarkan beberapa peraturan, di antaranya:
- PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 34 tahun 2016.
- Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Republik Indonesia Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya.
- BPHTB diatur dalam Undang-undang No. 20 tahun 2000 tentang perubahan Undang-undang No. 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
- PPN diatur dalam Undang-undang PPN Pasal 4 ayat (1) a. Tarif PPn terkini adalah 11 persen.
Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah
Setelah tahu dasar hukumnya, kini waktunya Anda memahami cara menghitung pajak jual beli tanah.
Dengan begitu, Anda bisa mengira-ngira nominal pajak yang harus dibayar jika membeli tanah di suatu tempat. Berikut adalah cara menghitung pajak penjualan tanah:
#1 Perhitungan Pajak Penjualan Tanah PPh
Penjual tanah AJB melunasi PPh sebelum AJB ada. Hal ini untuk mengantisipasi sengketa di masa depan.
Peraturan Pemerintah No. 34 tahun 2016 menyebutkan PPh final tiap transaksi adalah 2,5% dari nilai transaksi. Berikut adalah contoh perhitungan pajak penjualan tanah PPh.
Sebuah tanah dengan nilai Rp500 juta dijual. Maka tarif PPh-nya adalah:
PPh = 2,5 % x nilai jual objek pajak
PPh = 2,5 % x Rp500.000.000
PPh = Rp12.500.000
#2 Perhitungan Pajak Penjualan Tanah BPHTB
Pajak jual beli tanah BPHTB oleh kabupaten atau kota pungut sejak 1 Januari 2011.
Nilainya adalah 5% dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) setelah NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) kurangi.
Setiap daerah memiliki perhitungan BPHTB sendiri. Simak contoh perhitungan pajak penjualan tanah BPHTB berikut ini:
Seseorang ingin menjual tanah seharga Rp200 juta dengan NPOPTKP sebesar Rp120 juta. Maka, nilai BPHTB adalah:
BPHTB = 5% x (NJOP – NPOPTKP)
BPHTB = 5% x (Rp200.000.000 – Rp120.000.000)
BPHTB = 5% x Rp80.000.000
BPHTB = Rp4.000.000
[Baca Juga: Cara Daftar Antrean Online Kunjung Pajak, Tanpa Ribet!]
#3 Perhitungan Pajak Penjualan Tanah PPN
PPN dalam pajak jual beli tanah harus oleh pembeli lunasi. Nilainya adalah 11% dari nilai transaksi.
Tanah yang PPN kenakan hanya tanah produktif, yakni berguna untuk usaha atau mendapat keuntungan dari sana.
Contoh perhitungan PPN adalah sebagai berikut:
Sebidang tanah seluas 500 meter persegi dijual dengan harga Rp1 juta per meter persegi. Maka pajak penjualan yang harus dilunasi adalah?
Nilai transaksi (harga tanah) = 500 meter persegi x Rp1.000.000
Nilai transaksi (harga tanah) = Rp500.000.000
PPN = 11% x Rp500.000.000
PPN = Rp55.000.000
#4 Perhitungan Pajak Penjualan Tanah PBB
PBB oleh penjual lunasi karena sebagai pihak yang diuntungkan dari proses transaksi. Menurut Undang-undang No. 12 tahun 1985, besaran PBB adalah 0,5%.
Bayar PBB berdasarkan beberapa aspek lain, seperti NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), NPOPTKP (Nilai Perolehan Pajak Tidak Kena Pajak), serta NJKP (Nilai Jual Kena Pajak).
Besaran Nilai NJKP berdasarkan KMK No. 201/KMK.04/2000 dengan ketentuan:
- NJKP 40% jika NJOP lebih dari Rp1 miliar
- NJKP 20% jika NJOP kurang dari Rp1 miliar
Contoh perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebagai berikut:
Seseorang menjual tanah senilai Rp1,2 miliar. Maka PBB yang ditanggung adalah:
NJKP = 40% x NJOP
NJKP = 40% x Rp1.200.000.000
NJKP = Rp480.000.000
PBB = 0,5% x NJKP
PBB = 0,5% x Rp480.000.000
PBB = Rp2.400.000
[Baca juga: Pajak Jual Beli Rumah yang Ditanggung Penjual dan Pembeli, Catat!]
Biaya Lain dalam Transaksi Jual Beli Tanah
Selain pajak jual beli tanah, ada biaya lain yang perlu bayar, di antaranya:
- Cetak sertifikat tanah: Rp100 ribu sampai Rp150 ribu
- Akta Jual Beli (AJB): 1% dari nilai transaksi
- Biaya balik nama sertifikat tanah: 2% dari nilai transaksi atau sesuaikan dengan peraturan daerah
- Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBK): (1/1000 x harga jual aset) + Rp50 ribu)
- Jasa notaris sesuai Undang-undang No. 30 tahun 2004 Pasal 36
Hal yang Perlu Anda Perhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah
Sebelum melakukan transaksi jual beli sebaiknya Anda memperhatikan beberapa hal. Hal ini mengingat dana yang Anda keluarkan sangat besar.
Berikut adalah beberapa hal yang harus Anda perhatikan saat transaksi jual beli tanah:
- Pengecekan keaslian sertifikat tanah di Kantor Pertanahan
- Pelunasan PPh oleh penjual sebelum mengurus AJB dan menerima uang penjualan
- Saksi (perlu ada saat pembacaan dan penandatanganan AJB untuk menghindari wanprestasi dan sengketa)
- AJB tidak diterbitkan PPAT sebelum PPh diselesaikan penjual
- AJB tidak ditandatangani PPAT sebelum pembeli melunasi transaksi jual beli
- Pajak-pajak yang timbul akibat penjualan tanah
Kenali Cara Transaksi yang Benar Agar Aman
Pajak jual beli tanah perlu Anda bayar. Selain bentuk ketaatan terhadap peraturan, kepatuhan terhadap pungutan ini menghindarkan pembeli dari potensi sengketa di masa depan.
Oleh sebab itu, setelah transaksi, semua berkas jual beli harus tersimpan dengan baik dan rapi.
Apakah Anda sudah pernah membeli tanah? Jika belum Anda bisa mulai membuat rencana beli tanah melalui aplikasi Finansialku.
Di aplikasi, Anda bisa membuat perkiraan jangka tabungan dan pengaruh inflasi terhadap kenaikan harga. Agar lebih jelas, silakan download aplikasi Finansialku secara gratis dari Google Play atau App Store sekarang.
Itulah ulasan tentang pajak jual beli tanah. Setelah tahu, sekarang waktunya Anda share info ini ke rekan terdekat agar tidak tertipu transaksi naka. Terima kasih!
Editor: Ari A. Santosa
Sumber Referensi:
- Admin. 02 Januari 2023. Pajak Penjualan Tanah dan Cara Menghitungnya. Rumah.com – https://bit.ly/3Ier9f6
- Admin. 14 Oktober 2021. Begini Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah dan Hukumnya. ocbcnisp.com – https://bit.ly/3K22ZG1
- Admin. 21 April 2021. Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah. Ayopajak.com – https://bit.ly/3lsuka9
- Admin. Pajak Penjualan Tanah: Jenis, Mekanisme, dan Cara Perhitungannya. Cimbniaga.co.id – https://bit.ly/3HPAoRp
- Waluyo Hanjarwadi. Agustus 2022. Pajak Jual-Beli Tanah, Jenis dan Cara Menghitungnya. Pajak.com – https://bit.ly/3YxA4h6
Leave A Comment