Apakah Anda mengetahui ternyata ada 5 jenis sertifikat rumah yaitu HGB, AJB, SHM, Girik dan SHSRS? Apa perbedaan masing-masing sertifikat tersebut?

Rubrik Finansialku

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah yang paling kuat dan penuh serta dapat dialihkan (dijual, dihibah atau diwariskan) secara turun temurun. Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut. SHM sering disebut sertifikat yang paling kuat karena pihak lain tidak akan campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut. Tanah dengan sertifikat SHM hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Jadi orang asing atau berkebangsaan selain Indonesia tidak dapat memiliki tanah bersetifikat SHM.

Jika terjadi suatu masalah dengan tanah yang bersetifikat SHM, maka pemilik (nama yang tercantum dalam SHM) adalah pihak yang dianggap sebagai pemilik sah berdasarkan hukum. Tentu saja jika melihat karakteristiknya, tanah dengan sertifikat SHM adalah tanah dengan nilai yang paling tinggi (mahal). Jadi jika Anda berinvestasi properti, tanah atau lahan dengan SHM tentu memiliki nilai yang bagus.

[Baca Juga: 8 Alasan Berinvestasi Properti]

Keuntungan tanah dengan sertifikat SHM adalah :

1. Dapat diwariskan secara turun temurun.
2. Sertifikat yang paling kuat dan penuh.
3. Hak milik dapat diperjual belikan.
4. Hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit.
5. Tidak ada batas waktunya.

Tanah dengan status hak milik dapat hilang jika, terjadi salah satu kejadian berikut:

1. Tanah jatuh kepada negara, karena: pencabutan hak, penyerahan dengan sukarela oleh pemilik, karena ditelantarkan, pewarisan tanpa wasiat kepada orang asing (tidak dimiliki oleh WNI).
2. Tanah musnah

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Jenis sertifikat yang ketiga adalah Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Pada prakteknya SHSRS berlaku pada kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau apartemen (rumah susun) yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama.

[Baca Juga:  Aturan Investasi Properti Menurut Dolf de Roos]

Karakteristik Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) adalah:

1. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah.
2. Pada sebuah bangunan apartemen atau rumah susun, tentu saja ada bagian seperti taman, lahan parkir yang menjadi kepemilikan bersama. Bagian bersama tersebut dikenal dengan istilah bagian bersama, tanah bersama atau benda bersama. Tentu saja bagian-bagian bersama terpisah dari kepemilikan suatu rumah susun. Istilah kerennya adalah strata title. Definisi strata title adalah sistem pembagian tanah dan bangunan dalam satuan unit.
3. Jangka waktu strata title mengikuti status tanah tempat bangunan apartemen berdiri. Jika menggunakan status HGB, maka pada akhir masa haknya semua orang pemilik strata title harus bersama-sama memperpanjang HGB tanah.
4. Jika status tanah SHM, berarti bangunan hanya boleh dimiiki oleh Warga Negara Indonesia.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan hak atas seseorang untuk mendirikan dan memunyai bangunan-bangunan diatas tanah  yang bukan miliknya sendiri. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dimiliki oleh pemerintah ataupun tanah yang dimiliki perseorangan atau badan hukum. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) ini berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun.

Berdasarkan Peraturan Undang-Undang Pasal 36 ayat (1) UUPA, hak guna bangunan dapat dimilki oleh setiap WNI dan badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.  

Adapun Keuntungan dan kerugian memiliki Sertifikat Hak Guna Banguna

1. Keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

• Tidak Membutuhkan Dana Besar
• Peluang Usaha Lebih Terbuka. Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama.
• Bisa dimiliki oleh Non WNI

     2. Kerugian membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

• Jangka Waktu Terbatas
• Tidak Bebas

Tanah yang dikuasai langsung oleh pemerintah dapat menjadi hak guna bangunan berdasarkan penetapan pemerintah. Sedangkan tanah milik dapat menjadi HGB karena adanya perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.

Sertifikat Hak Guna Banguan (HGB)  ini dinyatakan tidak berlaku lagi ketika:

• jangka waktunya berakhir;
• dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
• dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
• dicabut untuk kepentingan umum;
• ditelantarkan;
• tanahnya musnah; atau
• orang atau badan hukum yang mempunyai HGB namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGB tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

Girik atau Petok

Tanah dengan jenis surat Girik dan Petok sebenarnya bukan merupakan administrasi desa. Ingat girik atau petok bukan sertifikat kepemilikan tanah. Girik atau petok berfungsi untuk menunjukkan penguasaan atas lahan dan keperluan perpajakan. Di dalam surat girik atau petok terdapat nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual-beli maupun waris. Umumnya surat girik dan petok harus disertai dengan Akta Jual Beli atau Surat Waris.

Acte van Eigendom

Acte van Eigendom, adalah bukti kepemilikan tanah sebelum Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Sekarang ini bukti kepemilikan Acte van Eigendom dapat dikonversi menjadi SHM selambat-lambatnya 20 tahun semenjak diundangkannya undang-undang pokok agraria. Permasalahannya hingga saat ini masih terdapat banyak tanah-tanah dengan bukti kepemilikan Acte van Eigendom, maka PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dengan konversi masih berlaku.

[Baca Juga: Berinvestasi Properti dengan Utang?]

Selain Acte van Eigendom ada juga letter C, dan verponding Indonesia yang menunjukkan jenis kepemilikan. Jika Anda memiliki sertifikat tersebut maka sebaiknya Anda mengkonversi ke SHM.

Akta Jual Beli (AJB)

AJB bukan sertifikat rumah, melainkan perjanjian jual-beli dan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah (akibat dari jual-beli). AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah pagi pembuatnya (pacta sunt servanda), baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda.

AJB diatas tanah SHM yang belum dipecah

Sering terjadi kasus ini, jika Anda membeli tanah kavling, dan pemilik kavling tidak ingin terbebani biaya pemecahan sertifikat. Pemilik kavling akan menawarkan pembeli untuk mengurus pemecahan sertifikat. AJB tipe ini adalah yang paling aman dan perlu kepastian dari Kantor BPN bahwa SHM tanahnya adalah asli.

[Baca Juga: Jangan Asal-Asalan Berinvestasi Properti]

AJB diatas HGB

AJB tipe dua ini mirip seperti tipe pertama, hanya saja pembeli tidak akan memiliki hak milik tetapi hanya hak guna bangunan (HGB).

AJB diatas tanah Eigendom, Girik, atau Petok

Tanah Eigendom, Girik, atau Petok seharusnya segera dikonversi menjadi SHM. Sangat tidak disarankan melakukan AJB di atas tanah yang belum dikonversi menjadi SHM.

Ketahui Sertifikat dan Kejelasan Hukumnya

Sebelum membeli rumah, tanah atau properti pastikan Anda sudah mengecek dengan seksama izin dan sertifikat rumah. Setiap jenis sertifikat rumah, memiliki karakteristik dan fungsi yang berbeda. Pastikan Anda menggunakan sesuai dengan kebutuhan Anda.