Dengan semakin meningkatnya harga tanah dan rumah, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu solusi yang banyak dicari. Tetapi sebaiknya Anda memahami terlebih dahulu perhitungan KPR dengan matang, agar Anda tidak mengambil keputusan yang salah. Mari kita amati lebih dalam mengenai bunga KPR mana yang lebih menguntungkan.
Rubrik Finansialku
Bunga Flat atau Floating?
Tidak dapat dipungkiri bahwa sulit untuk menyediakan uang tunai untuk membeli rumah di zaman modern ini, karena harga rumah yang semakin tinggi. Dengan demikian, muncul produk baru berupa KPR yang dapat membantu Anda. Tetapi terdapat dua jenis bunga dalam KPR, yaitu flat dan floating. Manakah jenis suku bunga yang lebih menguntungkan? Finansialku akan menjabarkan keduanya untuk membantu Anda mengambil keputusan.
[Baca Juga: Masih Mikir KPR itu Mahal? Ini Alasan Anda Perlu Mengajukan KPR]
KPR dengan Suku Bunga Flat
Suku bunga fixed atau flat adalah suku bunga dengan besaran bunga yang tetap. Sebagai contoh, pada beberapa tahun pertama umumnya bank memberikan suku bunga flat, baru kemudian memberlakukan suku bunga floating pada tahun-tahun berikutnya. Kemudian apakah keuntungan dan kerugiannya? Salah satu keuntungannya adalah adanya kepastian nominal angsuran yang wajib dibayar setiap bulannya hingga masa berakhirnya kredit. Kelebihan lainnya adalah jika Anda ternyata memiliki uang berlebih dan melunasi kredit Anda di tengah masa pinjaman, Anda tidak akan dikenakan biaya penalti. Tetapi kelemahan dari suku bunga flat adalah nilai angsurannya yang lebih tinggi daripada angsuran dengan suku bunga floating. Kelemahan lainnya yaitu suku bunga umumnya cenderung bersifat fluktuatif, sehingga saat suku bunga menurun, Anda tetap wajib membayar sesuai suku bunga tetap yang telah disepakati sebelumnya.
[Baca Juga: Para Karyawan, Lebih Baik Beli Rumah atau Ambil KPR?]
Simulasi Perhitungan KPR dengan Suku Bunga Flat
Untuk membantu Anda dalam memahami kredit dengan suku bunga flat, berikut simulasi perhitungannya:
Misalkan Anda berencana membeli rumah seharga Rp500 juta. Bank menetapkan bunga fixed 10% dengan tenor 25 tahun atau 300 bulan. Dengan uang muka yang berlaku minimal 15%, Anda wajib menyetor Rp75 juta. Artinya, berarti sisanya akan dipinjam dari bank sebesar Rp425 juta.
| Diketahui | Simulasi Cicilan dengan Bunga Flat |
|---|---|
| Pokok pinjaman: Rp425 juta |
Cicilan pokok = Pokok pinjaman : Tenor Rp 425 juta : 300 bulan = Rp1.416.666 per bulan |
|
Bunga per tahun: 10% Tenor pinjaman: 300 bulan |
Bunga = (Pokok pinjaman x Bunga) : 12 bulan (Rp425 juta x 10%) : 12 bulan = Rp3.541.666 per bulan |
|
Cicilan per bulan = Cicilan pokok + Bunga Rp1.416.666 + Rp3.541.666 = Rp4.958.332 |
Karena memakai bunga flat, cicilan ini besarannya sama tiap bulan. Dengan demikian, Anda harus menyiapkan Rp4.958.332 tiap bulan hingga 25 tahun ke depan untuk melunasi KPR.
Perhitungan bunga anuitas juga dilakukan untuk mengetahui besarnya cicilan setiap bulannya. Perhitungan ini umumnya dapat dilakukan pada website bank yang menyediakan program KPR. Perhitungan ini merupakan bentuk bunga efektif yang dimodifikasi dengan tujuan memudahkan nasabah dalam membayar cicilan. Jumlah cicilan tiap bulan akan sama, tetapi yang berbeda adalah komposisi bunga dan pokok angsurannya.
Rumus Cicilan = P x i/12 x 1/(1-(1+i/12)t)
P : Pokok kredit
i : Bunga
t : periode pembayaran (bulan)
| Diketahui | Simulasi Cicilan dengan Bunga Flat |
|---|---|
|
Pokok pinjaman: Rp425 juta Bunga per tahun: 10% Tenor pinjaman: 300 bulan |
Cicilan per bulan: Rp425 juta x 10%/12 x 1/(1-(1 + 10%/12) 300) = Rp3.861.978 |
Maka, besarnya cicilan adalah Rp3.861.978 dan berlaku hingga 300 bulan mendatang. Angka tersebut tidak berubah karena yang dilihat adalah total cicilan yang telah ditetapkan dikurangi nilai bunga anuitas.
Bila disimulasikan dengan excel atau program dalam website perbankan, maka hasilnya adalah sebagai berikut:
| Bulan | Angsuran Bunga (Rp) | Angsuran Pokok (Rp) | Total Angsuran (Rp) | Sisa Pinjaman (Rp) |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 0 | 0 | 425.000.000 |
| 1 | 3.541.666,6 | 320.311,5 | 3.861.978,2 | 424.679.688,5 |
| 2 | 3.538.997,4 | 322.980,8 | 3.861.978,2 | 424.356.707,7 |
| 3 | 3.536.305,9 | 325.672,3 | 3.861.978,2 | 424.031.035,5 |
| … | … | … | … | … |
| 298 | 94.962,4 | 3.767.015,8 | 3.861.978,2 | 7.628.468,6 |
| 299 | 63.570,6 | 3.798.407,6 | 3.861.978,2 | 3.830.060,9 |
| 300 | 31.917,2 | 3.830.060,9 | 3.861.978,2 | 0 |
[Baca Juga: Pernah Coba Simulasi KPR dengan Kalkulator KPR ?]
KPR dengan Suku Bunga Floating
Suku bunga floating atau suku bunga mengambang berarti suku bunga yang besarannya berubah-ubah sesuai dengan fluktuasi pasar. Kelebihan suku bunga ini adalah jika suku bunga di pasaran sedang turun, maka bunga kredit floating juga akan turun, begitu juga sebaliknya. Kelebihan ini juga merupakan sebuah kelemahan karena saat suku bunga di pasaran naik, maka bunga kredit floating pun akan naik. Salah satu risiko yang harus ditanggung adalah perubahan jumlah cicilan setiap bulannya.
[Baca Juga: KPR 30 Tahun Apakah Menguntungkan?]
Simulasi Perhitungan KPR dengan Suku Bunga Floating
Untuk membantu Anda dalam memahami kredit dengan suku bunga floating, berikut simulasi perhitungannya:
Misalkan Anda berencana meminjam uang untuk KPR kepada pihak bank sebesar Rp350 juta. Diketahui suku bunga 10% untuk tahun pertama dan mengalami kenaikan menjadi 13% pada tahun ke-2 dengan tenor 13 tahun atau 156 bulan.
Rumus Perhitungan Bunga = SP x i x (30/360)
SP = saldo pokok pinjaman
i = bunga per tahun
30 = jumlah hari dalam sebulan
360 = jumlah hari dalam setahun
| Diketahui | Simulasi Cicilan dengan Bunga Floating |
|---|---|
| Pokok pinjaman: Rp350 juta |
Cicilan pokok = Rp350 juta : 156 bulan = Rp2.243.589 per bulan |
|
Bunga tahun 1: 10% Bunga tahun 2: 13% Tenor pinjaman: 156 bulan |
Bunga efektif bulan 1 tahun ke-1 = Rp350 juta x 10% x (30/360) Angsuran 1 = Rp2.243.589 + Rp2.916.666 = Rp5.160.255 |
|
Bunga efektif bulan 2 tahun ke-1= (Rp350 juta – Rp2.243.589) x 10% x (30/360) Angsuran 2 = Rp2.243.589 + Rp2.896.810 = Rp5.140.399 |
Cicilan pada tahun ke-1 akan terus menurun karena menggunakan bunga efektif. Hingga pada tahun kedua, digunakan bunga yang baru. Jika bunga pada tahun ke-2 adalah 13%, perhitungan sama saja dengan contoh di atas. Namun, yang berubah adalah saldo pokok pinjaman karena cicilan sudah dibayar setahun sebelumnya.
Perhitungan ini dapat juga dihitung menggunakan skema anuitas yang dapat Anda temukan pada website bank terkait. Skema ini sebenarnya mirip dengan efektif. Hanya, besaran angsuran tiap bulan dibuat sama. Menggunakan data yang sama, dapat diperoleh skema sebagai berikut:
| Bulan | Bunga per tahun (%) | Angsuran Bunga (Rp) | Angsuran Pokok (Rp) | Total Angsuran (Rp) | Sisa Pinjaman (Rp) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 350.000.000 |
| 1 | 10 | 2.916.666,7 | 844.451,2 | 3.761.117,9 | 349.155.548,7 |
| 2 | 10 | 2.909.629,6 | 851.488,3 | 3.761.117,9 | 348.304.060,4 |
| 3 | 10 | 2.902.533,8 | 858.584,1 | 3.761.117,9 | 347.445.476,3 |
| … | … | … | … | … | … |
| 13 | 13 | 3.676.714,1 | 719.267,9 | 4.395.981,9 | 338.669.722,4 |
| 14 | 13 | 3.668.921,9 | 727.060 | 4.395.981,9 | 337.942.662,4 |
| 15 | 13 | 3.661.045,5 | 734.936,5 | 4.395.981,9 | 337.207.725,9 |
[Baca Juga: 5 Trik Memilih KPR yang Cocok untuk Kebutuhan Rumah Anda]
Cermatlah dalam Memilih Suku Bunga KPR yang Sesuai untuk Anda
Sudahkah Anda memilih suku bunga yang sesuai bagi Anda? Sebelum Anda memutuskan untuk mengajukan KPR, cobalah untuk mempertimbangkan beberapa kelebihan dan kekurangan dua suku bunga di atas, sehingga Anda dapat memilih suku bunga yang sesuai dengan kepribadian dan kemampuan finansial Anda.
Apakah Anda mengetahui kelebihan dan kekurangan suku bunga KPR lainnya? Tinggalkan komentar Anda di bawah. Jika ada pertanyaan, silakan ajukan pertanyaan Anda pada kolom di bawah ini. Perencana Keuangan kami siap membantu Anda, terima kasih.
Sumber Referensi:
- Rizki Abadi. 21 November 2016. Apa Saja Keuntungan Bunga “Flat” dan “Floating” untuk KPR? Cermati.com – https://goo.gl/LcY73U
- Hardian. 9 Januari 2017. Hitung Cicilan KPR Bunga Floating Biar Bisa Siapin Duit. Duitpintar.com – https://goo.gl/XeqgZr
- Hardian. 18 Januari 2017. Biar Nggak Merasa Terjebak, Pahami Simulasi Bunga Fixed KPR Flat, Efektif, dan Anuitas. Duitpintar.com – https://goo.gl/TlUpBL
Sumber Gambar:
- Rumah – https://goo.gl/dT28U5
- Pinjaman Rumah – https://goo.gl/zEYcpd
Izin bertanya pak..sy ambil kpr 180juta slama 8th dg masa flat 3 th selanjutnya ikut suku bunga..
1.apakah d th ke 4 bunganya d hitung dari sisa utang stlh flat 3th?
Trus d thn ke 4.5.6.7.8 dst..
2.seandainy d th ke 5 atau 6 sy bayar 30 juta..apakah akan berkurang itungan bunganya?
Mohon penjelasannya pak.trmksh banyak
Hallo Kak jae,
Untuk KPR tentu suku bunga itu fluktuatif karena mengikuti kebijakan bank indonesia. Untuk teknis lebih lanjut kak jaelani bisa tanyakan ke financial planner kami langsung via aplikasi finansialku
sebelumnya terima kasih atas info yang telah diberikan, saya ingin bertanya apakah cicilan floating ini akan sama setiap bulannya utk jangka 12 bulan, dan kapan waktu perubahan suku bunga itu dapat merubah cicilan tersebut? saya saat ini sedang mencicil rumah kpr btn dengan sistem flat 3 tahun dengan bunga 4% dan setelah itu memakai sistem floating. saya juga ingin menanyakan apakah suku bunga kpr saat ini masih terbilang rendah dan akan turun lagi? dan apakah benar bunga penjualan rumah/properti saat ini mencapai 20%?
terima kasih.
mau bertanya pak.saya sudah beli rumah 1 dan sekarang sudah lunas dengan pembayaran kpr flat setiap bulannya,nah skrg saya mo ambil rumah satu lagi dengan jangka kpr 15 thn dan ternyata flatnya 5thn dan 10 thn kemudian mengikuti suku bunga.mana kira2 lebih baik pak,terimaksih
Hi Pak John Rico
Terima kasih telah menghubungi Finansialku.com
Menjawab pertanyaan Anda:
Pak sekarang ini memang banyak penawaran KPR yang flat dalam jangka waktu tertentu.
Saran saya coba Bapak banding-bandingkan produk KPR, ada beberapa bank yang memberikan varibel denagn rumusan tertentu misal BI rate + 3%.
Semoga jawaban kami dapat bermanfaat.
Klo kpr syariah gimana? harganya kelihatannya emang lebih mahal tapi apa cicilan tiap bulannya gak berubah-ubah?
Hi Pak Priyo Susilo
Terima kasih telah menghubungi Finansialku.com
Menjawab pertanyaan Anda:
Pastinya ada plus minusnya KPR Syariah.
Kami pernah membahas mengenai KPR Syariah di :
KPR Syariah tanpa Riba.
Semoga jawaban kami dapat bermanfaat.