Apakah KPR DP Nol Rupiah Memberikan Keuntungan?

Rumah selalu menjadi incaran banyak orang, karenanya tak heran jika saat ini semakin banyak dijumpai iklan penjualan rumah dengan penawaran yang menggiurkan, salah satunya KPR DP Nol Rupiah.

Apakah sebenarnya sistem ini menguntungkan calon konsumen? Atau sebaliknya? Sebelum salah melangkah, lebih baik simak artikel berikut ini!

Rubrik Finansialku

Daftar Isi

Fakta Dibalik KPR DP Nol Rupiah yang Perlu Diketahui Calon Konsumen

Siapa sih yang tidak mau punya rumah sendiri? Apalagi jika mereka sudah berkeluarga ataupun ingin membangun hidup lebih mandiri.

Munculnya berbagai jenis hunian yang bisa dimiliki masyarakat dengan mudah, meningkatkan daya tarik atas kepemilikan rumah yang sesuai dengan kriteria masing-masing.

Penawaran yang saat ini menarik perhatian masyarakat terutama bagi kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) adalah sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan uang muka atau down payment (DP) nol rupiah.

Bank Indonesia yang sudah melonggarkan Loan to Value (LTV) pun kalah pamor, padahal pelonggaran LTV ini memungkinkan mereka yang membeli hunian pertama cukup membayar DP sebesar 15 persen saja.

[Baca Juga: Tips Terbaik Siapkan Dana DP Rumah]

Meski terkesan lebih simple dan menguntungkan calon konsumen, kita juga perlu menggali informasi lebih lanjut apakah KPR DP Nol Rupiah bisa memberikan keuntungan?

Seperti dilansir dari Rumah123.com, pembayaran DP menjadi acuan pertanggungjawaban calon konsumen terhadap kreditnya.

Semakin besar DP yang dibayarkan, bank pun akan semakin percaya untuk mengucurkan kredit. Pasalnya, bank juga perlu melihat keseriusan dan tanggung jawab untuk membayar kredit ke depannya.

Tidak hanya mendapatkan kepercayaan dari bank, DP yang dibayarkan juga mempengaruhi jumlah utang dan kredit yang nantinya harus dibayarkan.

Dengan kata lain, jumlah “utang” kamu tidak terlalu besar. Efek keberlanjutannya, cicilan per bulan kamu juga tidak akan memberatkan termasuk perhitungan bunga kreditnya.

Sehingga rumah yang kamu beli harga totalnya tidak akan terlalu berbeda dengan perhitungan awal.

Sebaliknya, jika membeli rumah tanpa DP maka bank akan menggelontorkan sejumlah dana sesuai dengan harga hunian yang kamu inginkan.

Dana pinjaman yang semakin besar, berbanding lurus dengan bunga yang juga nominalnya besar.

Apakah ada bunga kredit yang sudah disepakati seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP)? Kita coba hitung yuk!

Jika harga rumah yang diincar Rp 350 juta, maka sebesar itu pula dana yang akan dipinjamkan bank.

Dengan estimasi bunga 10 persen, maka harga rumah menjadi Rp 385 juta. Jika tenor kredit adalah 10 tahun, maka cicilan per bulan adalah sekitar Rp 3,21 juta.

Bandingkan dengan FLPP. Kamu boleh membayar DP 1%, yakni Rp 3,5 juta, maka bank akan mengucurkan kredit sebesar Rp 346.500.000.

Dengan bunga 5 persen, maka harga rumah menjadi sebesar Rp 363.825.000, dan cicilan Rp 3 juta per bulannya.

Dengan selisih cicilan sebesar Rp 210 ribu, maka ada selisih total yang berkisar Rp 25 juta. Itu merupakan hitungan sederhana yang belum termasuk administrasi bank.

Beberapa waktu lalu, Finansialku juga sempat tergelitik dengan adanya program DP nol rupiah yang dilontarkan salah satu paslon dalam kesempatan debat calon gubernur Jakarta.

Dilansir dari Bareksa.com, Anies menjelaskan:

“Kami akan bekerja sama dengan perbankan bukan menyiapkan rumahnya. Misalnya Bank DKI, kredit rumah mereka (rakyat) bisa dapatkan tanpa bayar DP. Bagaimana? Dengan menabung selama 6 bulan secara konsisten.”

Tak henti sampai disitu, Finansialku pun mencari dasar hukum, beberapa skema kredit yang umum di Indonesia, yaitu sebagai berikut:

#1 KPR

KPR merupakan kredit dimana orang membeli rumah dari developer, membayar uang muka (down payment, sekitar 15%-20%) dan mencicil sisanya.

Bank melakukan pembiayaan terhadap rumah. Bank tidak memberikan uang tunai pada kredit berjenis KPR.

Misal harga rumah Rp 300.000.000 dan DP 20%, maka calon pembeli harus menyiapkan dana minimal = 20% x Rp 300.000.000 = Rp 60.000.000.

#2 Kredit Multi Guna

Kredit dimana orang (debitur) yang menjaminkan aset untuk mendapatkan uang tunai. Debitur akan membayar cicilan pokok dan bunga utang setiap periodenya.

Kredit multi guna tidak memerlukan uang muka, karena memang sifatnya bukan pembiayaan. Tentu saja tidak ada uang muka atau DP dalam proses kredit multi guna, karena sifatnya bukan pembiayaan.

#3 Kredit Tanpa Agunan

Kredit ini merupakan pinjaman tanpa menggunakan agunan atau jaminan. Berdasarkan riset data di website aggregator, duit pintar, kami menemukan KTA dapat digunakan untuk kredit mencapai Rp 200 juta.

Sama seperti kredit multi guna, KTA tidak memerlukan uang muka atau DP, karena sifatnya bukan pembiayaan.

Melihat sekilas penjelasan Pak Anies di atas, mengenai DP nol persen adalah sebagai berikut:

DP nol persen dan/atau DP nol Rupiah tidak dapat dilakukan dalam KPR.
KTA dan Kredit multi guna tidak memerlukan uang muka. Apakah bisa seseorang membangun rumah dengan kredit multi guna dan atau KTA? Jika pilihannya bisa atau tidak, maka jawabannya bisa saja (namun bukan hal yang umum dan wajar). Jika dilakukan perbandingan bunga pinjaman, maka bunga kredit multi guna dan KTA lebih besar dibandingkan dengan KPR. Berdasarkan data dari situs perbandingan produk keuangan Duitpintar.com, kami melihat rata-rata produk KTA dan Multiguna di 17%, KTA 19% dan KPR 11%.

Produk: Kredit Bangun Rumah

Biasanya KPR ditujukan kepada rumah-rumah yang dipasarkan oleh pihak pengembang (developer).

Sedangkan untuk renovasi rumah, kita memiliki alternatif kredit dengan KTA. Bagaimana kalau kita akan membangun rumah, apakah ada kredit untuk bangun rumah?

Indonesia mempunyai produk yang bertujuan untuk membangun rumah, salah satunya dimiliki oleh Bank Tabungan Negara (BTN).

Namun terkait dengan DP nol persen sendiri, berdasarkan regulasi peraturan Bank Indonesia, dengan nomor PBI No.18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor yang mulai berlaku sejak 29 Agustus 2016.

KPR DP Nol Rupiah 03 Kredit Properti 1 - Finansialku

Kredit Properti (KP) dan Pembiayaan Properti (PP) berdasarkan akad Murahabah dan akad Istishna’

KPR DP Nol Rupiah 04 Kredit Properti 2 - Finansialku

Kredit Properti (KP) dan Pembiayaan Properti (PP) berdasarkan akad MMQ dan akad IMBT

Rasio Loan to Value (LTV) adalah rasio pinjaman maksimal bank dibandingkan nilai aset.

Misal harga rumah Rp 1.000.000.000 dan LTV 80%, maka artinya pinjaman maksimal atas rumah tersebut adalah Rp 800.000.000. Jadi dapat dibilang uang mukanya adalah 20%.

Bank dengan performa kredit buruk (non performing loan) lebih dari 5%, maka LTV menjadi seperti pada gambar berikut ini:

KPR DP Nol Rupiah 05 Kredit Properti 3 - Finansialku

Kredit Properti (KP) dan Pembiayaan Properti (PP) berdasarkan akad Murahabah dan akad Istishna’

KPR DP Nol Rupiah 06 Kredit Properti 4 - Finansialku

Kredit Properti (KP) dan Pembiayaan Properti (PP) berdasarkan akad MMQ dan akad IMBT

Aturan Berubah, Penetapan DP Rumah Diserahkan Kepada Perbankan

Sejak diberlakukannya aturan pada 29 Agustus 2016 lalu, saat ini Bank Indonesia (BI) melonggarkan aturan mengenai Loan To Value (LTV) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) rumah pertama.

Hal ini mencakup BI yang memberikan keleluasaan bagi perbankan untuk menentukan besaran uang muka atau down payment (DP) mulai 1 Agustus 2018.

Bank Indonesia (BI) akan mengevaluasi pelaksanaan aturan pelonggaran uang muka (DP) rumah per enam bulan sejak pemberlakuan. Evaluasi ini akan dilakukan bersama dengan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Kebijakan pelonggaran DP rumah tersebut diambil berdasarkan prinsip kehati-hatian bagi semua pihak.

Apa tanggapan Anda setelah membaca artikel ini? Tuliskan pertanyaan dan pendapat Anda di kolom komentar.

Jangan lupa juga untuk membagikan artikel ini kepada orang-orang di sekitar Anda, terima kasih.

Sumber Referensi: