Biaya apa saja yang harus dipertimbangkan saat berbinis properti? Ternyata tidak sedikit lho biaya yang harus Anda pertimbangkan saat memulai bisnis properti. Banyak diantaranya adalah perizinan dan pajak.

 

Rubrik Finansialku

Rubrik Finansialku Learn and Invest

 

15 Biaya yang Harus Anda Pertimbangkan Saat Berbisnis Properti

Properti adalah salah satu investasi yang paling diminati oleh orang-orang di dunia. Setidaknya ada empat  potensi keuntungan yang bisa didapat dari bisnis properti, yaitu capital gain, cash flow (recurring income), appreciation dan depreciation. Bahkan di beberapa negera ada keuntungan dari amortization (loan amortization, business capital expenses dan internal revenue services). Anda dapat berkonsultasi dengan konsultan pajak dan akuntan Anda untuk mengetahui cara perhitungan amortisasi.

12-biaya-yang-harus-anda-pertimbangkan-saat-berbisnis-properti-finansialku

[Baca Juga: Mengapa Banyak Orang Suka Berbisnis Properti?]

 

Namun dibalik banyaknya sumber pemasukan tersebut, terdapat juga beberapa biaya yang perlu Anda pertimbangkan. Sebagian dari biaya-biaya tersebut adalah biaya terkait dengan perpajakan dan perizinan. Berikut 15 biaya yang perlu Anda pertimbangkan saat berbisnis properti:

 

#1 Biaya Pengecekan Sertifikat

Seseorang yang ingin bernivestasi atau berbisnis properti harus melakukan pengecekan sertifikat. Anda dapat melakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan dan pastikan keamanan tanah tersebut. Jangan sampai Anda membeli atau berinvestasi di tanah yang sengketa atau tidak jelas kepemilikannya. Banyak lho kasus investor pemula yang membeli tanah murah, ternyata tanah sengeketa waris. Biaya pengecekan sertifikat ini dibayarkan sesuai dengan kebijakan kantor pertanahan daerah tempat Anda investasi.

 

#2 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bagi investor yang sudah biasa berbisnis dan berinvestasi properti sudah tidak asing lagi dengan istilah BPHTB bukan? Pajak ini besarnya 5% dari selisih harga beli properti dikurangi nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP).

 

Contoh: Pak Ronald ingin membeli rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m2 dan luas bangunan 100 m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp 700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp 60.000 per m2. Jika diketahui nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP) sebesar Rp 60 juta. Berapa BPHTB yang harus dibayarkan oleh Pak Ronald?

 

Jawab:

ItemPerhitunganHasil (Rupiah)
Harga tanah200 x Rp 700.000140.000.000
Harga bangunan100 x Rp 600.00060.000.000
Total hargaDescription200.000.000

Nilai tidak kena pajak (NJOPTKP)

 – 60.000.000
Total nilai jual kena pajak (NJKP) 140.000.000
Biaya BPHTB5% x Rp 140.000.0007.000.000

Jadi biaya BPHTB yang harus dibayarkan Pak Ronald adalah Rp 7.000.000

 

#3 Pajak Penghasilan

Pajak penghasilan dibayarkan oleh pemilik rumah. Dahulu besaran pajak penghasilan adalah 5%, per 8 September biaya pajak penghasilan turun menjadi 2,5% dari harga jual.

 

Contoh: Pak Surya ingin menjual rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m2 dan luas bangunan 100 m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp 700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp 60.000 per m2. Berapa Pajak Penghasilan yang harus dibayarkan oleh Pak Surya?

 

Jawab:

ItemPerhitunganHasil (Rupiah)
Harga tanah200 x Rp 700.000140.000.000
Harga bangunan100 x Rp 600.00060.000.000
Total harga 200.000.000
PPH yang harus dibayar2,5% x Rp 200.000.0005.000.000

Jadi biaya PPH yang harus dibayar Pak Surya adalah Rp 5.000.000

 

Selain itu ada juga keringan PPH jika Anda menjual rumah susun sederhana. Pajak yang harus dibayarkan adalah 1%. PPH ini akan gratis, jika Anda menjual properti tersebut kepada pemerintah atau perusahaan negara yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah.

 

#4 Pajak Pertambahan Nilai (PPn)

Pajak pertambahan nilai berlaku untuk properti di atas harga Rp 36 juta. Nilai PPn yang harus dibayar adalah 10%. PPN hanya dikenakan satu kali saja pada saat membeli properti. Jika kita membeli dari developer maka, pembayaran dan pelaporan akan dilakukan melalui developer. Jika pembelian dilakukan sendiri maka harus bayar maksimal tanggal 15 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak maksimal tanggal 20 bulan berikutnya.

 

Lihat contoh nomor 2, Pak Ronald. Jika nilai transaksi tanah dan bangunan sebesar Rp 200.000.000 Berapa PPN yang harus dibayarkan pak Ronald?

ItemPerhitunganHasil (Rupiah)
Total harga 200.000.000
PPN10% x Rp 200.000.00020.000.000

 

#5 Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah (PPnBM)

Khusus untuk rumah yang dianggap barang mewah : harga transaksi di atas Rp 5M dan luas bangunan lebih dari 400m2. Selain itu apartemen, kondotel dengan luas lebih dari 150m2. Besaran PPnBM adalah 20%.

6 Barang Mewah Terkena Pajak di Indonesia - Finansialku - Apartemen Mewah

[Baca Juga: 6 Barang Mewah yang Terkena Pajak PPnBM di Indonesia]

 

#6 Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Kalau berhubungan dengan properti selalu saja tidak lepas dari Pajak Bumi dan Bangunan. Besarnya PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Lihat contoh nomor 2, Pak Ronald. Berapa PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Ronald, jika diketahui NJOP Tidak kena pajak untuk PBB nya adalah Rp 12.000.000?

Jawab:

ItemPerhitunganHasil (Rupiah)
Total harga 200.000.000

Nilai tidak kena pajak (NJOPTKP)

 – 12.000.000
NJOP untuk perhitungan PBB 188.000.000
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)20% x 188.000.00037.600.000
PBB terutang0,5% x 37.600.000188.000
Diskon / Faktor Stimulus dan lainnya 0
PBB yang harus dibayarkan 188.000

Jadi biaya PBB yang harus dibayarkan Pak Ronald adalah Rp 188.000

 

#7 Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Harga pembuatan Akta jual beli tanah ini berbeda-beda setiap lokasi, namun nilai maksimalnya adalah 1% dari harga transaksi. Sebelum Anda melakukan AJB semua persyaratan (nomor 1 – 6) sudah terpenuhi.

Apa Bedanya PPJB dan AJB saat Transaksi Jual Beli Rumah Bekas - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca Juga: Apa Bedanya PPJB dan AJB saat Transaksi Jual Beli Rumah Bekas?]

 

#8 Biaya Balik Nama dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Kegiatan balik nama dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Banyak notaris yang sekaligus berprofesi sebagai PPAT. Proses balik nama ini biasanya dilakukan pada saat AJB di notaris.

 

#9 Biaya Notaris

Biaya yang dikeluarkan untuk jasa professional notaris, mulai dari melakukan pengecekan sertifikat, melakukan validasi pajak, membuat surat kuasa dan lain sebagainya. Biayanya tergantung dengan notaris dan lokasi.

 

#10 Biaya Izin Mendirikan Bangunan

Khusus untuk Anda yang berniat untuk membangun bangunan dan/atau merenovasi, Anda perlu mengurus IMB (Izin Mendirikan Bangunan). IMB ada tiga jenis yaitu

  • IMB bangunan baru, jika Anda ingin membuat bangunan baru.
  • IMB renovasi, jika Anda ingin melakukan renovasi bangunan.
  • IMB lama, jika Anda membeli bangunan lama yang belum memiliki IMB.

 

Kalo Mau Aman, Urus Dulu Izin Mendirikan Bangunan IMB - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca Juga: Kalau Mau Aman Urus Dulu IMB nya]

 

#11 PPn Kegiatan Membangun Sendiri (PPn KMS)

Nah ini dia satu lagi PPn yang harus dibayar jika Anda membangun sendiri rumah diatas 200m2. Namanya PPn Kegiatan Membangun Sendiri (PPn KMS). PPn KMS ini dibayarkan oleh yang punya rumah, bukan pemborongnya. Tarifnya adalah 2% dari ongkos membangun.

Contoh:

Pak Amir ingin membangun rumah sebesar 200m2. Harga bangunan per meter mencapai Rp 3 juta. Setelah dilakukan perhitungan dengan pemborongnya, didapat angka biaya pembangunan sebesar 200 x Rp 3 juta = Rp 600 juta. Maka biaya yang PPnKMS yang harus dikeluarkan pak Amir adalah = 2% x Rp 600 juta = Rp 12 juta.

 

#12 Biaya Operasional

Selain ke 11 biaya di atas, ada juga biaya yang harus Anda keluarkan untuk opersional bisnis properti. Contoh jika Anda mengelola sebuah rumah kos, guest house maka ada biaya bulanan yang harus dibayarkan: tenaga kerja, keamanan, kebersihan, air, listrik, telepon, internet dan lainnya.

 

#13 Biaya Manajemen

Jika Anda memiliki sebuah hotel, rumah kos mewah, kondotel pasti ada biaya manajemen. Biaya ini adalah biaya yang dibayarkan untuk mengelola properti Anda.

 

#14 BIaya Modal (Cost of Funds)

Biaya modal adalah biaya yang digunakan untuk mendanai pembelian dan investasi Anda. Jika Anda bekerja di perusahaan pengembang mungkin Anda tidak heran dengan istilah cost of funds atau terkadang ditulis dalam bahasa yang lebih sakti: weighted average cost of capital (WACC). Anda dapat menghubungi konsultan bisnis atau akuntan Anda untuk membantu menghitungnya. Intinya jangan lupakan bunga pinjaman bank dan bunga modal Anda.

 

#15 BIaya Lain-Lain

Selain ke 14 biaya di atas, siapkan juga biaya lain-lain. Dalam proyek properti pasti ada biaya siluman yang keluar. Entah biaya keamanan atau biaya apapun.

 

Apakah Berbisnis Properti Masih Menguntungkan?

Melihat begitu banyak pengeluaran apakah berbinsis properti masih menguntungkan? Jawabannya adalah dengan menghitung rasio-rasio, seperti ROI (return on investment), ROA (return on assets) dan ROE (return on equity).

Apa Perbedaan ROI, ROA dan ROE dalam Keuangan 3 - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca Juga: Apa Bedanya ROI, ROE dan ROA dalam Keuangan?]

 

Semoga penjelasan di atas, dapat menambah wawasan dan meningkatkan pertimbangan Anda saat menghitung plus minus bisnis properti.

 

Apakah Anda berniat investasi dan berbisnis properti dalam waktu dekat? Apa yang menjadikan pertimbangan Anda berinvestasi dan berbsinis properti?

 

Sumber refensi;

  • com. Februari 2014. Cara Perhitungan PBB, BPHTB, dan PPh. https://goo.gl/ptAO7H
  • Catatan Eddhi Wahyudi H. Pajak Pertambahan Nilai (PPN). https://goo.gl/TnuvSh
  • Francisca Bertha Vistika. September 2016. Belum Tentu Untung Meski Harga Melambung. Tabloid Kontan 19 September – 25 September 2016.

 

Sumber gambar:

  • Investasi Properti – https://goo.gl/1cBcvj

 

Download E-Book Perencanaan Keuangan untuk Umur 20 an (GRATIS)

Ebook Perencanaan Keuangan untuk Usia 20 an Perencana Keuangan Independen Finansialku

Download Sekarang