Sebelum Membeli Tanah Warisan, Baca Dulu Hal-Hal Penting Ini!

Apa saja yang harus dipersiapkan sebelu membeli tanah warisan? Ternyata tidak sedikit kasus sengketa tanah dengan orang yang mengaku ahli waris, ketika membeli tanah warisan. Anda tidak mau kan kena masalah sengketa yang sama? Kalau tidak mau terkena kasus sengket, baca dulu petunjuk ini.

Rubrik Finansialku

Daftar Isi

Bagaimana Proses Membeli Tanah Warisan? Apakah Ada Peraturan yang Berbeda Dengan Membeli Tanah Biasa?

Mungkin Anda berpikir bahwa membeli tanah warisan sama saja seperti membeli tanah biasa, tapi pada nyatanya ada beberapa proses pemeriksaan tambahan yang harus dilakukan. Ada beberapa peraturan terkait dengan pajak, ahli waris dan peraturan lainnya.

Ahli waris tanah warisan tersebut berkewajiban untuk membayar pajak waris dan dibuktikan dengan Surat Keterangan Waris (SKW). Surat tersebut pun memiliki peraturan yang berbeda untuk penjual tanah waris. Jika Warga Negara Indonesia maka Surat Keterangan Waris dibuat dibawah tangan kemudian dua saksi menandatangani dan disahkan oleh lurah. Untuk Warga Negara Indonesia yang memiliki keturunan Tionghoa dan Eropa membuat Surat Keterangan Waris dengan menyertakan akta notaris. Sedangkan warga Negara Indonesia keturunan Timur Asing, membuat Surat Keterangan Waris melalui Balai Harta Peninggalan.

Perhitungan Pajak Dalam Jual-Beli Tanah Waris

Terkait dengan jual beli tanah, termasuk dalam kasus Anda membeli tanah warisan, ada beberapa pajak yang harus dibayar yaitu:

BPHTB Waris

Meskipun proses jual-beli tanah waris tidak ada balik nama atas nama ahli waris, tetapi ketika praktiknya tetap saja dianggap ke dalam perolehan hak oleh ahli waris lalu ahli waris pun berkewajiban membayar BPHTB, dan dapat diperhitungkan seperti di bawah ini :

{5% (NJOP – NJOPTKP)} x 50%

Keterangan:

NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp300 juta.

Pajak Penghasilan (PPH)

Sebagai penjual atau yang memperoleh penghasilan dan berhubungan dengan hukum. Maka penjual diwajibkan membayar PPH. Besar dari PPH yang harus dibayar sebagai berikut:

5% x Harga Transaksi atau NJOP (mana yang lebih besar)

BPHTB Pembeli

Besarnya BPHTB pembeli dapat dihitung seperti saat proses jual beli biasa, yaitu:

{5% (NJOP – NJOPTKP)}

Tiap masing-masing daerah memiliki nilai NJOPTKP yang berbeda, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp. 80 juta. Untuk daerah lain besarnya NJOPTKP itu berbeda, bisa diketahui dengan menanyakan ke PPAT setempat.

Kewajiban memikul atas timbulnya pajak-pajak tersebut dibebankan secara proporsional, yaitu BPHTB Waris dan PPH dipikul oleh ahli waris dan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli. Sementara itu, biaya akta jual beli bisa dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan. Berdasarkan AJB, PPAT mengajukan balik nama ke Kantor Pertanahan.

5 Tips Membeli Tanah Warisan, Agar Terhindar Dari Sengketa

Agar saat proses jual-beli tanah waris tersebut aman, ada beberapa tips yang mungkin bisa diperhatikan untuk calon pembeli tanah waris sebagai berikut :

#1. Periksa Bukti-Bukti yang Sah Seperti Akta Jual Beli, Sertifikat Tanah, Surat Wasiat atau Hibah dan Lain-Lain.

Lihatlah secara teliti apakah penjual tanah waris benar-benar, apabila sang penjual hanya memiliki surat kuasa umum, maka dia hanya sebatas tujuan kepengurusan dan tidak memiliki kuasa dalam menjual tanah waris. Jika semuanya sudah lengkap maka cek lokasi bangunan atau tanah yang akan dijual. Coba cari informasi tentang tanah atau bangunan tersebut kepada tetangga yang ada disekitar lingkungan tersebut.

#2. Cari Tahu Siapa Saja Ahli Waris dari Tanah yang Akan Dijual

Apabila ternyata ahli waris itu lebih dari satu, maka semua ahli waris harus terlibat dan menandatangani surat kuasa. Oleh sebab itu informasi dari warga, ketua RT, ataupun RW sangat berguna. Kenali semua identitas para ahli waris. Karena tidak jarang tanah warisan itu biasa dibagikan untuk beberapa orang. Kemudian pastikan juga bahwa sang ahli waris berhak menjual tanah warisannya. Namun sertifikat atas nama pewaris bisa diajukan balik nama ke atas nama seluruh ahli waris ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan Surat Keterangan Waris (SKW). Dalam pengajuan balik nama ini tidak ada proses jual beli, peralihan haknya hanya karena warisan atau dalam istilah populer disebut turun waris.

Syarat-syarat Pengajuan Balik Nama Turun Waris

Identitas diri
Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
Tidak ada sengketa di dalam pernyataan tanah
Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
Fotocopy identitas pemohon atau para ahli waris seperti KTP atau KK dan surat kuasa yang sudah dicocokkan dengan berkas aslinya oleh petugas loket
Sertifikat asli
Surat Keterangan Waris (SKW) yang sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan
Lembar sertifikat yang asli
Fotocopy lembar SPPT PBB tahun yang sedang berjalan dan telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

#3. Pastikan Bertemu Langsung dengan Ahli Waris

Anda memeiliki hak untuk meminta kepada sang ahli waris yang akan menjual untuk bertemu dengan semua ahli waris yang sah, di samping kita bisa mengetahui identitas para ahli waris, Anda juga bisa mengetahui bahwa para ahli waris sudah memberikan persetujuan bahwa tanah waris mereka akan dijual.

#4. Pastikan Lokasi Ahli Waris dengan Objek Tanah agar Memudahkan Proses Jual-Beli Tanah Waris

Lokasi memang perlu diperhatikan, karena itu menentukan proses jual-beli tanah. Apabila ahli waris berada jauh dengan objek tanah maka untuk menandatangani akta jual beli bisa dilegalisi atau akta notaris kepada ahli waris lainnya. Menjual dengan akta kuasa dapat dibuat dihadapan notaris dimana ahli waris berada,

#5. Melakukan Proses Pembayaran Secara Terbuka dengan Penjual Tanah Waris

Usahakan dalam penyerahan pembayaran kepada pihak penjual dilakukan di depan PPAT dengan membawa saksi dari masing – masing pihak pembeli dan penjual atau mungkin dapat meminta bantuan pejabat daerah setempat untuk dilibatkan, seperti Kepala Desa ataupun Camat. Pastikan juga bahwa ahli waris yang akan menjual tanah waris telah menerima pembayaran tersebut. Jika transaksi dilakukan dengan proses transfer melalui Bank, buatlah bukti pembayaran yang sah.

Anda bisa membuat dokumentasi foto untuk setiap kegiatan yang sedang dilakukan. Dimulai dari proses survey, penandatangan Akta Jual-Beli sampai proses penyerahan uang. Semua ini bertujuan sebagai bukti jika di kemudian hari timbul masalah.

Jangan Anggap Remeh Transaksi Membeli Tanah Warisan

Agar Anda tidak kecewa setelah membeli tanah warisan, pastikan Anda sudah mengikuti prosedurnya dengan benar. Pastikan pajak-pajak sudah dibayarkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku (jumlah, waktu dan bukti pembayaran), pastikan Anda sudah bertemu dengan seluruh ahli waris yang terlibat dan memiliki surat pernyataan. Dengan langkah-langkah preventif ini, Anda dapat terhindar dari masalah sengketa dikemudian hari.

Apakah Anda pernah tahu atau mengalami kasus sengketa pada saat membeli tanah warisan? Pelajaran apa yang Anda dapat dari permasalahan tersebut? Silahkan bagi pengalaman Anda pada kolom komentar, terima kasih.

Sumber Gambar :