Hati-hati investasi properti yang baru dibangun atau Cuma julan brosur, karena bisa jadi investasi itu malah merugi. Mungkin banyak dari Anda ingin ikut-ikutan berinvestasi dan membeli property yang baru dibangun atau malah membeli dari brosur.

 

Rubrik Finansialku

Rubrik Finansialku Learn and Invest

 

Mengapa Memilih Properti yang Masih Dibangun? Adakah Syarat Keamanan dalam Membeli Properti yang Belum Jadi?

Lebih dari 13 juta orang membutuhkan rumah di Indonesia, terutama di kota-kota besar. Mulai dari kalangan elit hingga menengah kebawah, masyarakat membutuhkan properti baik sebagai penopang hidup maupun sarana investasi. Berbagai cara dilakukan agar rumah dapat lebih terjangkau. Salah satunya adalah dengan membeli properti yang masih dalam proses pembangunan. Apakah bijak jika membeli properti yang masih dalam gambar desain saja alias beli dari brosur?

hati-hati-investasi-properti-yang-baru-dibangun-atau-cuma-jual-brosur-finansialku

[Baca juga: Beli Rumah dari Developer atau Beli Tanah di Bangun?]

 

Sekarang ini banyak developer yang menawarkan lokasi strategis, desain perumahan yang menggiurkan. Dengan lahan yang strategis dan landscape tertata apik, desain perumahan yang ditawarkan dilengkapi dengan fasilitas lengkap dan harga yang menarik. Lebih fantastis lagi, jika Anda membeli properti jenis ini, DP dapat dicicl dan harga yang tertera dapat dicicil melalui KPR. Namun tidak semuanya indah lho, namanya promo harus bagus donk untuk memikat  calon pembeli.

 

Apa saja yang perlu diperhatikan untuk membeli rancangan properti? Berikut adalah beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam merencanakan pembelian desain properti 

 

#1 Legalitas Pembelian Rumah

Rata-rata rumah yang dijual oleh developer hanya berupa gambar atau maket. Jadi Anda, para calon pembeli hanya akan diberi presentasi mengenai desain rumah dan tipenya saja, paling mentok Anda dapat melihat show unit. Sementara unit rumah memang belum jadi. Hal ini terjadi karena pihak pengembang mengandalkan kucuran dana dari KPR atau uang DP dari pembeli untuk membangun rumah.

 

Dalam ilmu keuangan, prinsip pendanaan yang dilakukan oleh developer disebut degan istilah other people money (OPM). Proses yang terjadi adalah, Anda sebagai calon pembeli mengajukan KPR ke bank. Kemudian bank akan mengurus pengajuan Anda. Jika bank menyetujui pengajuan Anda, baru bank akan mencairkan pinjaman KPR ke developer. Setelah developer menerima uang dari beberapa orang pembeli, baru dilakukan penyelesaian pembangunan (sekitar 12 bulan hingga 2 tahun).

5 Jenis Sertifikat Rumah  AJB, HGB, SHM, Girik dan SHSRS - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca Juga : 5 Jenis Sertifikat Rumah : AJB, HGB, SHM, Girik dan SHSRS]

 

Dengan jenis pembelian dan proses pembuatan properti ini, muncul sebuah konsekuensi legalitas. Perjanjian pertama adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB adalah yaitu pengikatan sementara yang dilakukan antara penjual dan pembeli sebelum dilakukan perjanjian jual beli (AJB). PJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Penjual mengikatkan dirinya untuk menjual properti kepada pembeli disertai dengan tanda jadi atau uang muka, penjelasan tentang harga, waktu pelunasan, dan kapan dilakukan AJB. AJB belum dapat diberikan karena rumah belum jadi dan sertifikatnya masih atas nama developer. Berdasarkan kondisi perjanjian seperti ini, implikasi bagi pembeli adalah

  1. Status rumah tersebut masih milik developer
  2. Sertifikat belum atas nama pembeli
  3. Apabila membelinya dengan cash, lalu kemudian akan di KPR, bank jarang sekali yang mau menerima jika masih PPJB
  4. Rumah akan sulit dijual karena secara legal bangunan itu masih milik developer
  5. Kredit sulit dilakukan take-over ke bank lain karena bank biasanya meminta sertifikat yang statusnya sudah SHM atas nama pemilik

 

#2 Pilihan Alur yang Tepat

Mengikuti alur yang tepat dalam membeli properti sangat penting. Hal ini tidak dapat dipungkiri karena kepemilikan properti dan kelengkapan dokumennya mudah disalahgunakan pihak lain. Oleh karena itu, berikut adalah penjelasan proses pembelian rumah di developer dengan KPR

  1. Memilih rumah dari developer melalui brosur, gambar maket, atau contoh unit
  2. Membayar booking fee untuk memesan rumah
  3. Mengajukan KPR dan mendapatkan persetujuan kredit dari bank. Jika membayar dengan tunai, proses ini bisa dilewati
  4. Menandatangani Perjanjian Jual Beli (PPJB) dengan developer. Poin penting yang perlu dibaca dengan teliti tentang PPJB adalah klausul janji developer tentang kapan rumah jadi dan proses balik nama sertifikat
  5. Rumah selesai. Pada umumnya, setelah 6 bulan hingga1 tahun, proses pembangunan rampung dan rumah siap ditempati
  6. Proses pemecahan sertifikat HGB developer yang dilakukan setelah rumah jadi. Pemecahan harus dilakukan terlebih dahulu supaya sertifikat bisa dibalik nama ke pembeli
  7. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) melalui notaris
  8. Balik nama sertifikat HGB developer ke pembeli
  9. Meningkatkan status menjadi Sertfikat Hak Milik (SHM)

Jangan Takut Beli Rumah Idaman dari Developer, Setelah Baca Ini - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca juga: Jangan Takut Beli Rumah Idaman dari Developer, Setelah Baca Ini]

 

#3 Prioritas Pilihan Berdasarkan pada Reputasi Developer

Pengurusan sertifikat sangat tergantung pada pengembang. Jika reputasi pengembang tidak profesional, maka pengurusan surat dan sertifikat akan terhambat. Salah satu cara mengukur reputasi adalah melihat kelengkapan ijin developer, adalah Ijin Peruntukan Tanah, Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, SIPPT (Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah), nomor sertifikat tanah, surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Surat Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).

Apa itu Investasi Dana Investasi Real Estate (DIRE) - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca juga: Investasi di Real Asset dengan Investasi Properti]

 

 #4 Risiko Rumah Tidak Sesuai Perjanjian

Salah satu risiko yang dapat dialami pembeli adalah rumah tidak jadi meskipun pembayaran sudah lunas. Meskipun cukup jarang terjadi, risiko ini cukup besar. Oleh karena itu, sangat penting untuk memilih developer yang reputasinya baik. Pembeli harus memastikan klausul dalam perjanjian yang mengatur denda jika developer terlambat menyerahkan rumah.

12-biaya-yang-harus-anda-pertimbangkan-saat-berbisnis-properti-finansialku

[Baca Juga : 15 Biaya yang Harus Anda Pertimbangkan Saat Berbisnis Properti di Indonesia]

 

Selain masalah waktu, rumah jadi dengan spesifikasi yang tidak sesuai standar atau buruk dapat pula terjadi. Biasanya, developer memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer. Pembeli harus memastikan bahwa seluruh poin tersebut tertulis di perjanjian.

 

#5 Ingat Peraturan Hukumnya

Selain berbagai pertimbangan di atas, Bank Indonesia juga telah memiliki beleid untuk mengatur pembelian properti inden lewat kredit. Aturan ini tertuang dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) No. 17/10/PBI/2015. Melalui aturan tersebut dijelaskan bahwa developer diwajibkan memberikan jaminan personal senilai dengan kredit yang dikucurkan bank untuk proses kredit. Misalnya mau membangun 100 unit rumah dengan nilai kredit Rp 50 miliar. Oleh karena itu, harus ada jaminan senilai Rp 50 miliar ke bank untuk menjamin kejelasan developer. Jika rumah sudah jadi, jaminan tersebut dapat ditarik. Jika pengembang tidak bonafit, pembeli sebaiknya merekam jejak developer tersebut sebelum benar-benar memutuskan perjanjian jual beli.

Jangan Asal Ikut-Ikutan Investasi Properti - Perencana Keuangan Independen Finansialku

[Baca juga: Investasi Properti Tidak Sama Dengan Cuma Beli Properti]

 

Dalam Investasi yang Paling Penting adalah Waktu dan Pengembalian

Dalam investasi ada dua hal yang paling penting yaitu waktu (time to market) dan pengembalian (return on investment). Jika Anda membeli sebuah properti yang baru dibangun atau malah masih dalam desain brosur, maka Anda akan rugi waktu. Semakin cepat properti Anda bekerja, (misal Anda bisa segera menyewakannya) maka keuntungannya semakin besar.

 

Apa yang Anda perhatikan ketika membeli properti untuk investasi? Silahkan share opini Anda, terima kasih.

 

Referensi:

  • 21 Oktober 2016. Awas, Membeli Properti yang Belum Dibangun Bisa Bikin Bangkrut. https://goo.gl/ZWE1Ie
  • 19 Desember 2015. 10 Tips Membeli Rumah di Developer Supaya Tidak Tertipu. https://goo.gl/28jQiI
  • Admin. 11 April 2011. Hati-hati ketika membeli rumah. https://goo.gl/uMdaw0

 

Sumber gambar:

  • Buying Property – https://goo.gl/W6Sq22

 

 

Download E-Book Perencanaan Keuangan untuk Umur 20 an (GRATIS)

Ebook Perencanaan Keuangan untuk Usia 20 an Perencana Keuangan Independen Finansialku

 

Download Sekarang