Begini Hukum dan Simulasi KPR Syariah di Indonesia

Tertarik untuk menggunakan KPR berbasis syariah untuk membeli rumah? Sebelum memutuskan, simak simulasi KPR Syariah berikut ini yuk!

Nah, cari tahu yuk, hukum kredit kepemilikan rumah itu apa dan simak simulasi perhitungannya melalui TTS berikut ini.

Rubrik Finansialku

Daftar Isi

KPR Syariah

Lima tahun yang lalu, pembiayaan pemilikan rumah berbasis syariah masih kurang diminati masyarakat.

Hal ini terbukti dari total pembiayaan perumahan yang dicatat pada perbankan nasional dimana skema konvensional jumlahnya masih mendominasi. Padahal, Indonesia merupakan negara dengan penduduk muslim terbesar di dunia.

Pangsa pasar bank syariah dalam pembiayaan perumahan hanya berkisar 5 persen. Alasannya sederhana, masyarakat masih menganggap pembiayaan melalui prinsip kpr syariah lebih mahal kalau dibandingkan dengan bank konvensional.

Kebanyakan masyarakat juga belum memahami perbedaan sistem margin dan bunga dalam lini bisnis pembiayaan rumah dan KPR. Maka dari itu, nasabah kerap menganggap pembiayaan pemilikan rumah dengan KPR tidak berbeda.

Di tahun 2020, industri keuangan syariah menunjukkan perkembangan yang positif seiring bertambahnya tahun. Salah satunya adalah pembiayaan properti berbasis syariah.

Berdasarkan data Statistik Perbankan Syariah (SPS) pada Bulan Mei 2020 yang dirilis Otoritas Jasa Keuangan (OJK) pada Juli 2020, pembiayaan Bank Umum Syariah (BUS) dan Unit Syariah (UUS) untuk pemilikan rumah tinggal dan apartemen telah mencapai Rp 86,774 triliun.

Nilai ini merupakan pertumbuhan sebesar 16,39 persen secara tahunan (year on year/yoy) dari sebelumnya Rp 74,557 triliun.

Perkembangan positif perbankan syariah di Indonesia juga sejalan semakin besarnya minat masyarakat untuk memiliki rumah dengan memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah atau KPR Syariah, di mana pertumbuhannya lebih tinggi dibandingkan dengan KPR Konvensional yang tumbuh single digit.

Peminat KPR konvensional mengalami penurunan dari 37 persen responden pada semester I 2020 turun menjadi 29 persen responden pada semester II 2020.

KPR Syariah menjadi preferensi dengan alasan utama adalah karena adanya kepastian besaran cicilan bulanan (fixed rate).

Alasan lain tentunya karena ada fenomena sentimen keagamaan yang cenderung meningkat dalam beberapa tahun terakhir.

Tentu hal ini menjadi berita gembira karena mengindikasikan semakin banyak Muslim yang mulai menjalankan syariat agama dalam setiap lini kehidupannya.

Nah, agar semakin banyak Muslim yang mulai sadar akan preferensi syariah, baik dalam setiap kegiatan muamalah dalam hal ini dikhususkan membeli hunian secara syariah, Finansialku akan menjabarkan bagaimana hukum kredit kepemilikan rumah dalam Islam serta simulasi KPR syariah.

Hukum Kredit Pemilikan Rumah Dalam Islam

Fatwa MUI (Majelis Ulama Indonesia) tentang KPR rumah perlu menjadi pertimbangan sebelum Anda memutuskan beberapa jenis kredit pembelian rumah, seperti produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bank, KPR subsidi, dan KPR langsung dengan developer, yang akan digunakan untuk membeli hunian.

Hal ini dikarenakan harga rumah yang mahal dan kemampuan pembeli yang terbatas, menyebabkan kegiatan menjual dan teknik membeli rumah sering dilakukan dengan sistem kredit.

Dalam Islam, jual beli dengan pelunasan pembayaran secara angsuran diperbolehkan dan tidak sama dengan transaksi riba yang terlarang untuk dilakukan.

Sehingga kredit rumah dalam pandangan Islam hukumnya boleh, selama mengunakan skema KPR bebas riba.

Karena pada kredit rumah tanpa riba ada kesepakatan mengenai sejumlah uang yang harus di bayarkan oleh pembeli sejak awal transaksi. Hal ini menyebabkan adanya kepastian harga selama periode kredit.

Berikut merupakan beberapa fatwa MUI tentang KPR Rumah:

Fatwa MUI tentang Bunga Bank

Hasil keputusan fatwa MUI nomor 1 tahun 2004 mengenai bunga atau interest memberikan penjelasan praktek bunga pada transaksi pinjaman.

Menurut ulama ahlusunnah yang merumuskan fatwa MUI tersebut, bunga bank merupakan tambahan yang dikenakan dalam transaksi pinjaman dan merupakan praktek riba nasi’ah. Sedangkan riba adalah haram hukumnya.

Sehingga hukum meminjam uang di bank konvensional untuk membeli rumah adalah tidak dibolehkan, kecuali bank yang memiliki produk KPR syariah. Sebab, hukum KPR syariah menurut MUI adalah boleh.

Fatwa tentang Jual Beli

KPR merupakan bentuk jual beli tidak tunai atau bai al-taqsith. MUI melalui Dewan Syariah Nasional memberikan arahan mengenai transaksi jual beli melalui fatwa DSN-MUI No. 110 tahun 2017.

Arahan fatwa MUI tentang KPR rumah yang disampaikan pada fatwa tersebut menjelaskan tentang dasar hukum kebolehan jual beli tidak tunai dalam Islam. Seperti pada Al-Quran Surat Al-Baqarah ayat 275 dan Al-Maidah ayat 1:

وَأَحَلَّ اللَّهُ الْبَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبَا ۚ

Artinya: “…Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba….” (QS. Al-Baqarah: 275)

يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ ۚ أُحِلَّتْ لَكُمْ بَهِيمَةُ الْأَنْعَامِ إِلَّا مَا يُتْلَىٰ عَلَيْكُمْ غَيْرَ مُحِلِّي الصَّيْدِ وَأَنْتُمْ حُرُمٌ ۗ إِنَّ اللَّهَ يَحْكُمُ مَا يُرِيدُ

Artinya: “Hai orang-orang yang beriman, penuhilah aqad-aqad itu. Dihalalkan bagimu binatang ternak, kecuali yang akan dibacakan kepadamu. (Yang demikian itu) dengan tidak menghalalkan berburu ketika kamu sedang mengerjakan haji. Sesungguhnya Allah menetapkan hukum-hukum menurut yang dikehendaki-Nya.” (QS. Al-Maidah: 1)

Fatwa MUI Tentang Murabahah

Sebagai pengganti transaksi pinjaman uang dengan sistem bunga, digunakanlah akad jual beli murabahah sebagai salah satu akad KPR syariah yang sering digunakan pada lembaga perbankan syariah.

Majelis Ulama Indonesia melalui DSN, telah menerbitkan dua fatwa ulama mengenai murabahah, yaitu, fatwa DSN-MUI no. 111 tahun 2017 tentang akad jual beli murabahah dan fatwa DSN no. 4 tahun 2000 tentang murabahah.

Fatwa no. 111 merupakan fatwa induk mengenai murabahah, sehingga dapat digunakan untuk segala kegiatan transaksi jual beli secara syariah.

Sedangkan, untuk produk KPR yang diterbitkan oleh lembaga pembiayaan seperti bank syariah, harus memenuhi ketentuan (dhawabith) dan batasan (hudud) yang terdapat pada Fatwa DSN no. 4 tentang murabahah.

Selain itu, setiap produk KPR syariah dan kegiatannya wajib mendapatkan opini dari Dewan Pengawas syariah di lembaga keuangan tersebut. DPS inilah yang menguji kesesuaian produk dengan ketentuan fatwa MUI tentang KPR rumah, sehingga setiap produk KPR yang mengunakan akad murabahah telah sesuai ketentuan syariah.

Fatwa Tentang Musyarakah Mutanaqisah

Selain KPR mengunakan akad murabahah, terdapat pula KPR yang mengunakan akad musyarakah mutanaqisah (MMQ), salah satunya adalah KPR bank muamalat.

Kelebihan yang ditawarkan oleh akad KPR Musyarakah Mutanaqisah adalah angsuran yang lebih ringan dibandingkan apabila mengunakan KPR dengan skema murabahah.

Dan karena mengunakan transaksi kerjasama modal atau syirkah, serta ijarah, KPR mengunakan skema MMQ ini memungkinkan adanya kenaikan angsuran KPR nasabah.

Apabila Bank sebagai pihak yang menyewakan merasa perlu menyesuaikan harga sewa KPR MMQ.

Kebolehan skema ini untuk pembiayaan kepemilikan rumah telah diatur melalui fatwa DSN-MUI no. 73 tahun 2008 tentang musyarakah mutanaqisah.

Fatwa Mengenai Uang Muka (DP)

Fatwa MUI tentang KPR rumah berikutnya adalah terkait dengan pembayaran uang muka pembelian rumah. Pembayaran uang muka atau down payment (DP) sangat lazim dilakukan dalam transaksi jual beli rumah.

Uang muka seringkali digunakan untuk menunjukkan kesungguhan pembeli dalam transaksi jual beli sekaligus mengikat penjual untuk tidak memberikan barang jualannya kepada penawar lainnnya.

Seperti tertulis dalam fatwa DSN-MUI no. 13 tahun 2000 tentang uang muka dalam murabahah, para ulama sepakat bahwa hukum meminta uang muka dalam akad jual beli adalah mubah/boleh.

Sehingga, nasabah dapat menyetorkan uang muka pembelian kepada bank sesuai nominal yang disepakati.

Apabila ada pembatalan permohonan pembelian dari nasabah, maka bank diperbolehkan mengambil ganti rugi dari uang muka yang disetorkan, dan mengembalikan sisanya.

Hukum Kredit

Hukum jual beli secara kredit (bai’ taqshith) pada hakikatnya adalah mubah/boleh, karena Rasulullah SAW sendiri pernah mempraktikannya.

Praktik transaksinya merupakan transaksi tabarru’, yang artinya semata dimaksudkan untuk kebutuhan sosial dan tolong menolong.

Untuk kredit yang disertai dengan uang muka (Down Payment/DP), apabila ada uang muka (termasuk di dalamnya adalah subsidi pemerintah), maka akad pembiayaan/perkreditan jenis ini disebut dengan akad musyarakah mutanaqishah bi nihaayatit tamlik.

Nama lain dari akad ini adalah akad ijarah muntahiyah bit tamlik, yaitu sebuah akad sewa guna usaha yang disertai dengan akhir berupa perpindahan kepemilikan sepenuhnya kepada pembeli.

Ciri yang dibenarkan secara fiqih bila menjalankan akad ini adalah:

Harga barang ditentukan di awal. Uang muka yang berasal dari pembeli dan/atau berasal dari subsidi secara tidak langsung menjadi bagian dari modal/saham pembeli terhadap aset.
Besaran harga sewa ditentukan di awal dan dibagi menurut porsi kepemilikan kedua pihak yang berserikat terhadap aset yang disewakan.
Harga sewa semakin menurun seiring angsuran terhadap harga pokoknya. Dan apabila tidak ada penurunan harga sewa, maka akad musyarakahnya menjadi fasidah (rusak), sedangkan selisih uangnya bisa disebut sebagai riba.

وَلَا يَجُوْزُ أَيْضًا قَرْضُ نَقْدٍ أَوْ غَيْرُهُ إِنِ اقْتَرَنَ بِشَرْطٍ رَدٌّ صَحِيْحٌ عَنْ مُكْسِرٍ أَوْ رَدٌّ زِيَادَةٌ عَلَى الْقَدَرِ الْمُقَدَّرِ أَوْ رَدٌّ جَيِّدٌ عَنْ رَدْئٍ أَوْ غَيْرِ ذَلِكَ مِنْ كُلِّ شَرْطِ جَرٍّ نَفْعًا لِلْمُقَرَّضِ بِبَلَدِ أَخَرَ أَوْ رَهْنِهِ بِدَيْنِ أَخَرَ فَإِنْ فَعَلَ فَسَدَ الْعَقْدِ لِأَنَّ كُلَّ قَرْضٍ جَرٌّ نَفْعًا فَهُوَ رِبَا

Artinya: “Tidak boleh utang nuqud (emas/perak) atau selainnya jika disertai dengan syarat pengembalian berupa barang bagus serta tidak pecah, atau tambahan takaran tertentu, atau mengembalikan berupa barang bagus dari barang jelek, dan seterusnya, termasuk semua syarat yang memberi manfaat [tambahan] kepada orang yang memberi utang yang berada di negara lain (misal: beda kurs) atau gadai dengan hutang yang lain (agunan), maka jika dilakukan hal semacam ini (oleh muqridl), maka rusaklah akad, karena sesungguhnya setiap utang yang muqridl mengambil manfaat (dari pihak yang dihutangi) adalah sama dengan riba.”

Apabila pada kasus lain dengan kredit DP 0% atau tidak ada uang muka, maka akad pembiayaan seperti ini disebut dengan akad bai’ murabahah, yaitu jual beli dengan disertai tambahan keuntungan bagi Lembaga Pembiayaan atau Lembaga Perkreditan.

Ciri praktik pada akad ini adalah:

Ketiadaan uang muka (down payment)
Harga barang ditentukan di muka dan biasanya lebih mahal dari harga pembelian secara kontan
Cicilan pembayaran memiliki jumlah tetap dari awal hingga akhir waktu angsuran.
Ada kesepakatan lama angsuran, misalnya diangsur 2 kali selama satu tahun, 3 kali, dan atau bahkan setiap bulan. Karena besar angsuran yang tetap ini, maka jual beli semacam ini sering diistilahkan dengan bai’ taqshith, bai’ muajjalan atau bai’ bi al-tsamani al-ajil. Masing-masing akad, hukumnya boleh dilakukan, karena masuk kategori akad tabarru’ dan ta’awun (sosial).

Sebagai kesimpulannya, bahwa jual beli secara kredit adalah diperbolehkan dalam Syariat dengan syarat harga ditentukan di awal.

Pembelian KPR dengan sistem kredit tidak mengandung unsur riba manakala mengikuti akad musyarakah muntahiyah bit tamlik atau bai’ murabahah.

Bila jual beli disertai dengan adanya DP (Down Payment) sementara besaran angsuran adalah tetap (fixed) selama berlangsungnya masa cicilan kredit/angsuran, maka hal ini menandakan ada unsur riba di dalam akad jual beli tersebut karena dalam musyarakah mutanaqishah mensyaratkan turunnya harga sewa seiring masa angsuran/penebusan kredit.

Bagaimana CARA AMPUH Membeli RUMAH PERTAMA?

Download ebook-nya, GRATIS!!!

Simulasi KPR Syariah dengan Akad Murabahah

Inilah simulasi jika hendak membeli rumah seharga Rp 350 juta dengan uang muka sebesar 20% atau Rp70 juta.

Uang muka tersebut akan diberikan kepada pengembang yang berarti sisa biaya yang harus kamu bayar untuk melunasi rumah ini adalah Rp 280 juta (Rp 350 juta – Rp 70 juta).

Dengan prinsip murabahah, bank akan membeli rumah dengan harga tersebut ditambah dengan keuntungan yang disepakati bersama.

Jika kesepakatannya adalah tenor 15 tahun dengan keuntungan 5% untuk bank, maka ini adalah rumus yang harus dipahami:

(Harga asli rumah x (keuntungan bank x plafon) + harga asli rumah) : bulan tenor

Hasil hitungannya adalah sebagai berikut:

((Rp280 juta x (5% x 15)) + Rp280 juta) : 180 bulan

(Rp210 juta + Rp280 juta) : 180 bulan

Rp 490 juta : 180 bulan

Sesuai dengan hitungan di atas, angsuran yang harus dibayar setiap bulan adalah Rp 2.722.222.

Itulah hukum dan simulasi KPR Syariah yang perlu diketahui untuk menjadi pertimbangan sebelum memutuskan untuk menggunakan KPR berbasis syariah dalam membeli properti.

Tertarik untuk menggunakannya dan menghitung lebih lanjut sesuai rumah impian dan budget? Yuk rencanakan dengan aplikasi Finansialku.

Sobat Finansialku bisa buat rencana keuanganmu melalui fitur rencana keuangan atau langsung terhubung dengan Financial Planner kami melalui fitur Konsultasi Keuangan.

Cara Konsultasi Keuangan dengan aplikasi Finansialku

Selamat! Kali ini Sobat Finansialku sudah mengenal KPR Syariah selangkah lebih baik.

Namun sayangnya masih banyak rekan-rekan bahkan mungkin keluarga Sobat Finansialku yang masih tidak tahu sama sekali mengenai hal ini.

Yuk jadi pahlawan keuangan bagi mereka dengan bagikan artikel ini. Cukup dengan membagikannya di media sosial kesukaan kalian dan sebarkan literasi keuangan ini pada mereka!

Wujudkan masa depan dan raih kesuksesan bersama Finansialku.com

Sumber Referensi:

Elisa Valenta Sari. 8 Agustus 2016. KPR Berbasis Syariah Masih Sepi Peminat. Cnnindonesia.com – https://bit.ly/3mWGl39
Kompas. 26 Agustus 2020. Riset Ungkap KPR Syariah Makin Diminati, Ini Penyebabnya. Kompas.com – https://bit.ly/37Gh0V2
Is’adu al-Rafiq wa Bughyatu al-Shiddiq Karya Muhammad bin Salim bin Said Babashil al-Syafi’iy Juz 1
Fatwa MUI nomor 1 tahun 2004
fatwa DSN-MUI no. 13 tahun 2000
fatwa DSN-MUI no. 111 tahun 2017

Sumber Gambar: