Bagi sebagian orang, membeli rumah bekas menjadi pilihan utama dalam mewujudkan memiliki rumah impian. Meski memiliki sejumlah keuntungan, membeli rumah bekas juga bisa menimbulkan keraguan.   

Yuk, simak artikel mengenai tips beli rumah bekas agar Anda tidak menyesal setelah membelinya.

 

Summary:

  • Membeli rumah bekas bisa lebih menguntungkan jika Anda cermat dalam memilih.
  • Selain dana pembelian rumah dan biaya renovasi, Anda perlu juga mempersiapkan sejumlah pengeluaran lain. 

 

Tips Membeli Rumah Bekas

Untuk mendapatkan hasil yang optimal, ketika ingin membeli rumah bekas, Anda harus cerdas dan cermat dalam memilih. 

Jadi, jangan sampai mudah terbujuk rayuan agen. Anda bisa menerapkan tips berikut ketika ingin membeli rumah bekas. 

 

#1 Ketahui Usia Bangunan dan Usia Efektifnya 

Anda perlu mengetahui sudah berapa lama bangunan tersebut berdiri dan kapan terakhir bangunan tersebut direnovasi. 

Selain karena alasan keamanan, usia rumah dan usia efektifnya akan berdampak pada harga jual rumah bekas.

tips beli rumah bekas 1

Ilustrasi Rumah. Sumber: Kompas.com

 

Anda pun bisa mendapatkan gambaran mengenai kondisi bangunan dan perlu atau tidaknya Anda memperbaiki rumah tersebut.

Tentu saja hal ini bisa berdampak pada anggaran yang harus Anda siapkan.

 

#2 Sebisa Mungkin Beli Langsung dari Pemilik Lama 

Membeli rumah bekas langsung dari pemiliknya akan lebih murah dibandingkan membeli melalui perantara. 

Komisi agen memang tidak dibebankan kepada Anda. Akan tetapi pemilik rumah atau penjual pasti akan memasang harga lebih tinggi untuk menutup biaya komisi tersebut. 

Pada akhirnya, Anda terpaksa merogoh kocek yang lebih besar. 

 

#3 Pastikan Apakah Rumah Masih Terikat KPR 

Apabila rumah bekas yang Anda incar ternyata masih dalam cicilan KPR, Anda tetap masih bisa membelinya. 

Asalkan surat-suratnya masih lengkap dan pembayaran cicilannya masih lancar.

Anda bisa mengajukan take over kredit rumah tersebut. Artinya Anda akan mengambil alih utang KPR dari pemilik rumah lama.

Anda boleh melanjutkan cicilan KPR di bank yang sebelumnya. Boleh juga mengambil KPR baru dari bank lain dan melunasi KPR saat ini.

Selain beberapa tips di atas, jika Anda berencana membeli rumah bekas wajib tonton juga tayangan YouTube Finansialku berikut ini!

 

 

Kesalahan Saat Membeli Rumah Bekas

Membeli rumah bekas memang dianggap lebih menguntungkan karena rumah dapat langsung dihuni dengan harga yang relatif lebih murah. 

Namun, jangan sampai Anda melakukan kesalahan-kesalahan berikut jika tidak mau mengalami kerugian dan berujung membayar lebih mahal.

 

#1 Tidak Mengukur Kemampuan Finansial

Tidak hanya pembelian rumah baru, membeli rumah bekas juga perlu perencanaan keuangan. 

Minimal Anda perlu menyiapkan dana untuk pembayaran uang muka. Atau bahkan sudah mempersiapkan dana penuh untuk pembayaran kas keras. 

Dengan mengukur kemampuan finansial sebelum memutuskan membeli rumah, nantinya Anda bisa menentukan metode pembiayaan yang sesuai kemampuan. 

Misalkan pada akhirnya Anda hanya mampu untuk mencicil menggunakan KPR. 

Untuk perencanaan dana membeli rumah, Anda bisa ikuti panduan ebook gratis dari Finansialku Cara Wujudkan Rumah Impian Kamu. 

 

#2 Tidak Mempertimbangkan Anggaran Renovasi

Umumnya rumah bekas sedikit banyak membutuhkan perbaikan. Sebaiknya Anda sudah mengantisipasi hal tersebut dengan menambahkan setidaknya 10% dari dana pembelian rumah untuk anggaran renovasi. 

Anggaran ini nantinya bisa digunakan untuk memperbaiki bagian-bagian rumah yang rusak. Selain itu juga bisa digunakan untuk mengubah layout ruangan sesuai kebutuhan Anda. 

 

#3 Tidak Menghitung Biaya Ekstra yang Harus Dikeluarkan

Selain dana pembelian rumah dan biaya renovasi, Anda perlu juga mempersiapkan sejumlah pengeluaran lain meliputi:

  • Biaya pengecekan sertifikat; sekitar Rp25-100 ribu.
  • Pajak Penghasilan (PPh); sebesar 5% dari nilai transaksi.
  • Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB).
  • Akta Jual Beli (AJB); sebesar 1% dari nilai transaksi.
  • Biaya balik nama; sekitar 1%.
  • Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB); satu per seribu dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) ditambah Rp 50.000 (di tiap daerah bisa berbeda). 

Paling tidak Anda memerlukan 10-30% dana ekstra yang bisa digunakan sewaktu-wajtu dalam keadaan tertentu.

[Baca Juga: AWAS Ketipu! Ketahui Dulu Tips Jitu Beli Rumah Bekas di Perumahan]

 

Cara Cek Kondisi Rumah Bekas yang Masih Layak Huni 

Sebelum memutuskan untuk membeli rumah bekas, pastikan Anda melakukan inspeksi rumah sedetail mungkin. 

Anda bisa melakukan kunjungan dengan mengajak serta tenaga ahli seperti tukang, kontraktor, atau arsitek.

Beberapa bagian rumah yang perlu dicek kondisinya antara lain:

  • Layout dan struktur bangunan; sirkulasi baik dan struktur tidak banyak terdeformasi.
  • Kondisi dinding; tidak berlumut atau berjamur dan tidak ada cat yang terkelupas atau retakan yang signifikan.
  • Bagian atap atau genting; tidak banyak bagian yang berkarat atau retak dan tidak ada bekas kebocoran plafon.
  • Sistem pengairan atau akses ke air bersih; sumber air mengalirkan air bersih layak pakai dan layak untuk dikonsumsi sehari-hari.
  • Saluran pembuangan; tidak ada kebocoran pada pipa air saluran pembuangan.
  • Kapasitas listrik dan jaringannya; daya listrik sesuai kebutuhan dan instalasi kabel dalam kondisi baik dan tidak rawan korslet.
  • Sirkulasi udara dan pencahayaan; rumah sudah terasa sejuk, tidak pengap, dan tidak lembab dengan pencahayaan dan penghawaaan alami.
  • Kondisi dan ketahanan bagian rumah; material kayu seperti pintu dan kusen jendela anti rayap.

 

Jika dulu rumah dibangun oleh developer, biasanya Anda bisa melihat dokumen spesifikasinya. Dengan begitu bisa diketahui apakah material bangunan menggunakan bahan yang baik atau tidak.

Memeriksa rumah bekas dengan teliti berguna untuk menemukan potensi masalah pada rumah tersebut. 

Sehingga Anda sudah bisa memperkirakan biaya perbaikan yang dibutuhkan sebelum memutuskan untuk membelinya. 

[Baca Juga: Perhatikan 7 Hal Penting Ini Saat Kamu Beli Rumah Seken]

 

Dokumen yang Harus Dicek Saat Beli Rumah Bekas 

Jangan lupa untuk mengecek legalitas rumah yang akan Anda beli. Terutama surat kepemilikannya. 

Jika nama penjual dan nama pemilik sertifikat berbeda, Anda perlu menanyakan tentang kejelasan hal tersebut. Sebab nantinya Anda perlu melibatkan pemilik rumah sebelumnya ketika proses balik nama.

Pastikan juga semua dokumen lain lengkap agar transaksi jual beli rumah lebih aman. Daftar dokumen yang menjadi syarat jual beli rumah bekas, antara lain:

  • Surat kepemilikan tanah (SHM, SHGB atau SHP).
  • Akta Jual Beli (AJB).
  • Sertifikat Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
  • Surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
  • Bukti pembayaran tagihan PDAM, telepon, listrik (untuk memastikan layanan tidak dicabut ketika Anda menempati rumah tersebut).

[Baca Juga: Wajib Dicek! Surat Perjanjian Jual Beli Rumah dan Cara Buatnya]

 

Strategi Terbaik untuk Bernegosiasi Harga Rumah Bekas 

Untuk mendapatkan harga rumah yang diimpikan bisa sesuai dengan kemampuan dan keinginan, Anda perlu bernegosiasi dengan melakukan strategi seperti:

  • Mencari tahu harga pasaran untuk tipe rumah dengan lokasi yang sama sambil mempertimbangkan kondisi rumah yang dikomparasikan.
  • Melihat rumah yang ingin dibeli secara objektif dan tidak terlalu terbawa perasaan.
  • Mengajukan penawaran harga setelah melakukan 3-4 kali survei sekaligus “tarik ulur” dengan penjual.
  • Melakukan penawaran berdasarkan perhitungan potensi arus kas yang bisa didapatkan setelah memperoleh rumah tersebut.
  • Menentukan batas maksimal harga penawaran sebagai patokan kapan sebaiknya negosiasi dihentikan.
  • Memulai penawaran dengan angka lebih rendah dari harga transaksi yang diinginkan sehingga ada rentang harga untuk negosiasi.
  • Memberi jeda waktu 3-4 hari sebelum melakukan penawaran untuk mendapatkan informasi lengkap. 

 

Setelah terjadi kesepakatan harga, masih ada negosiasi lanjutan mengenai jangka waktu pembayaran. 

Proses pembiayaan melalui skema KPR biasanya membutuhkan waktu sekitar 1 bulan. Untuk itu, Anda perlu meminta tenggang waktu lebih lama dari itu untuk proses pencairannya. 

[Baca Juga: Tips Menawar Rumah Bekas Agar Harga Bersahabat]

 

Cara Memilih Pembiayaan yang Tepat untuk Beli Rumah Bekas 

Tahap pengajuan KPR rumah bekas ke bank membutuhkan waktu dan tenaga ekstra. 

Beberapa bank besar menawarkan produk pembiayaan untuk membeli rumah bekas. Setiap bank memiliki skema dan kebijakan uang muka yang berbeda-beda.

Anda perlu membandingkan antara produk KPR yang ditawarkan setiap bank untuk bisa mendapatkan fasilitas KPR yang paling menguntungkan. 

Pastikan produk tersebut dari bank terpercaya, cek suku bunga dan sistem bunga yang ditawarkan. 

Lakukan simulasi KPR termasuk perhitungan biaya di awal serta aturan penalti/denda.

Hal yang paling penting adalah Anda memilih KPR yang sesuai dengan kebutuhan dan kondisi finansial Anda. 

Terutama yang menguntungkan dalam melakukan angsuran. Sehingga nanti Anda tidak kesulitan membayar cicilan KPR setiap bulannya. 

Jika Anda ingin mendapatkan gambaran perhitungan, yuk, lakukan simulasinya dengan menggunakan Kalkulator Keuangan Finansialku.

Lebih lanjut, Anda pun bisa diskusi secara 1 on 1 bersama Perencana Keuangan Finansialku untuk dapatkan advice yang tepat saat akan membeli rumah.

Langsung saja buat janji konsultasi dengan cara klik banner di bawah ini atau hubungi Customer Advisory via WhatsApp di nomor 0851 5866 2940. 

konsul - PERENCANAAN KEUANGAN Q3 23

 

Bagaimana Pemeliharaan dan Perbaikan Rumah Bekas Dapat Memengaruhi Nilai Properti? 

Nilai properti adalah hal yang penting saat Anda ingin menyewakan atau menjual kembali rumah yang Anda beli di kemudian hari. 

Meningkatkan nilai properti dari rumah bekas yang sudah dibeli akan mendatangkan keuntungan yang lebih tinggi lagi bagi Anda. 

Pemeliharaan yang baik serta perbaikan rumah bekas secara otomatis dapat meningkatkan nilai properti Anda. 

Cara yang paling umum adalah mengubah tampilan rumah menjadi lebih menarik dari sisi eksterior. Terdapat beberapa alternatif yang bisa Anda lakukan supaya rumah Anda dinilai tinggi, seperti: 

  • Mengganti material rumah dengan bahan yang mudah dirawat untuk mengurangi biaya perawatan dan mudah diperbaiki jika ada kerusakan.
  • Menggunakan energi yang lebih hemat dan efisien untuk mengurangi dampak terhadap lingkungan serta biaya penggunaan energi yang dikeluarkan.
  • Menambah sistem teknologi smart home dengan jaringan internet yang baik untuk meningkatkan kenyamanan dan keamanan penghuni. 

 

Faktor Lingkungan yang Perlu Dipertimbangkan Saat Membeli Rumah Bekas 

Sebelum membeli rumah bekas, jangan lupa untuk melakukan sedikit riset tentang lingkungan di sekitarnya. 

Anda bisa bertanya tetangga atau masyarakat sekitar mengenai tingkat kebersihan dan tata kelola lingkungan untuk memastikan apakah lingkungan rumah tersebut nyaman untuk ditempati.

Anda perlu memastikan keamanan lingkungan sekitar, seperti pos keamanan, akses dan pencahayaan jalan.

Fasilitas umum di sekitar lokasi juga penting. Akan lebih baik jika lokasi rumah dekat dengan fasilitas pertolongan pertama seperti rumah sakit dan kantor polisi.

Selain untuk kenyamanan dan keamanan, faktor lingkungan juga penting ketika Anda berniat mengambil KPR rumah bekas. 

Ada beberapa kriteria rumah bekas yang harus dipenuhi agar bisa mendapatkan pembiayaan dari bank. 

Berikut beberapa kondisi lingkungan yang bisa membuat rumah bekas Anda tidak lolos seleksi KPR:

  • Berada di lokasi tusuk sate.
  • Berada dekat dengan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET).
  • Terlalu dekat dengan bantaran sungai.
  • Berada dekat area pemakaman.
  • Berada di lokasi rawan bencana banjir dan longsor.
  • Tidak ada akses jalan mobil dari dua arah.

 

Jadi, pastikan rumah bekas yang ingin Anda beli memenuhi kriteria-kriteria di atas, ya.

[Baca Juga: Jangan Buru-Buru! Ketahui Dulu Risiko Beli Rumah Bekas Dekat Sutet!]

 

Rencanakan Keuangan untuk Hunian Impian!

Demikian beberapa tips dan hal-hal yang perlu Anda perhatikan saat akan membeli rumah bekas. 

Tentunya Anda perlu berhati-hati saat mengambil keputusan, agar tidak menyesal setelah membeli rumah tersebut. 

Jika Anda ingin segera mewujudkan rumah impian, lebih baik Anda mulai merencanakan dananya dari sekarang. Good luck!

 

Disclaimer: Finansialku adalah perusahaan perencana keuangan di Indonesia yang melayani konsultasi keuangan bersama Certified Financial Planner (CFP) seputar perencanaan keuangan, rencana pensiun, dana pendidikan, review asuransi dan investasi.

Finansialku bukan platform pinjaman online dan tidak menerima layanan konsultasi di luar hal-hal yang disebutkan sebelumnya. Artikel ini dibuat hanya sebagai sarana edukasi dan informasi.

 

Jangan lupa bagikan informasi ini kepada teman-teman lain yang juga ingin mewujudkan mimpinya membeli rumah dan membutuhkan perencana keuangan. Terima kasih.

 

Editor: Muhammad Dicky Syaifudin

Sumber Referensi:

  • Bobby Agung Prasetyo. 12 Agustus 2022. 11 Tips Beli Rumah Bekas Agar Tidak Salah Pilih, Dijamin Sukses Dan Bikin Untung!. Berita.99.c0- http://tinyurl.com/49cb4tu6
  • Admin. 13 Agustus 2021. Mengenal Pentingnya Nilai Properti Rumah dan Cara Meningkatkannya. kfmap.asia- http://tinyurl.com/7a5xdnew
  • Admin. 6 September 2021. 10 Tips Membeli Rumah Bekas untuk Mendapatkan yang Terbaik. mortgagemaster.co.id- http://tinyurl.com/nhf48hxe 
  • Redaksi. 8 Februari 2021. 7 Tahapan Pengajuan KPR Rumah Bekas Dari Awal sampai Disetujui. Cermati.com- http://tinyurl.com/596r4khf
  • Razan Izazi. 30 Maret 2023. KPR Rumah Second: Syarat, Proses, dan Keuntungan yang Perlu Diketahui. qoala.app- http://tinyurl.com/3uxjpzx8
  • Martha. 2 Maret 2023. 8 Tips Sukses Negosiasi dengan Penjual Rumah. rumah123.com- http://tinyurl.com/fk8pzbd7
  • Imam. 12 Desember 2023. 5 Tips Membeli Rumah Bekas, Agar Aman dan Tak Tertipu!. Rumah123.com- http://tinyurl.com/58ypm78e