Pengertian NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan Perhitungannya

Belum lama ini saya membaca sebuah artikel tentang dunia properti dan kaitannya dengan NJOP yang merupakan kepanjangan dari Nilai Jual Objek Pajak.

Jadi penasaran nih memang apa sih definisi Nilai Jual Objek Pajak dan serba serbinya?

Yuk simak ulasannya dalam artikel Finansialku berikut ini! Selamat membaca!

Daftar Isi

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) vs NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

Tahukah Anda? Banyak yang masih pusing membedakan antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan NJKP (Nilai Jual Kena Pajak).

Mengapa keduanya sering membuat keliru dan bingung?

Memang betul, keduanya sering kali muncul di dalam dunia properti. Perlu Anda ketahui, keduanya adalah patokan untuk menentukan harga properti dan perpajakannya.

Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.

Sementara NJKP (Nilai Jual Kena Pajak/ assessment value) adalah besaran nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terutang (Pasal 6 ayat (3) UU PBB).

Itu berarti, NJKP merupakan bagian dari NJOP.

Lantas apa kaitannya dengan pajak?

Dalam bidang properti, NJOP merupakan nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yaitu pajak yang dikenakan atas tanah dan bangunan.

Subjek pajak dalam PBB adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hal atas bumi dan atau memperoleh manfaat atas bumi dan atau memiliki penguasaan dan atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Sementara objek pajak dalam PBB berdasarkan Pasal 2 (UU No 12 Tahun 1985) adalah bumi dan atau bangunan.

Sedangkan yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokkan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman, serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terutang.

Jadi NJOP atau Nilai Jual Objek pajak digunakan sebagai nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB.

Gratis Download Ebook Perencanaan Keuangan untuk Usia 30 an

Download Ebook Sekarang

Definisi Nilai Jual Objek Pajak Adalah

Jika di atas sudah dibahas mengenai perbedaan Nilai Jual Objek Pajak dan NJKP Nilai Jual Kena Pajak secara umum, sekarang kita akan membahas tuntas soal Nilai Jual Objek Pajak.

Jika ditanya soal definisi Nilai Jual Objek Pajak, maka kita akan langsung teringat dengan Undang-undang no 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, di mana dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak, yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terjadi transaksi jual beli maka Nilai Jual Objek Pajak akan ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek sejenis lainnya atau nilai perolehan baru alias Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

Nah, yang dimaksud dengan:

Perbandingan Harga Dengan Objek Pajak Lain yang Sejenis adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis, yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
Nilai Perolehan Baru adalah suatu pendekatan/metoda penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
Nilai Jual Pengganti adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan setiap tiga tahun oleh Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat Gubernur/Bupati/Walikota (Pemerintah Daerah) setempat.

Namun, di daerah tertentu yang berkembang sangat pesat, mengakibatkan nilai jual naik signifikan, penetapan NJOP bisa dilakukan setahun sekali.

NJOP ditetapkan per meter persegi dan seringkali diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti.

Biasanya properti yang dijual dengan harga 1,5 hingga dua kali lipat dari harga NJOP.

Perhitungan PBB (Pajak Bumi atau Bangunan) dengan basis Nilai Jual Objek Pajak

Melalui poin berikut, Anda akan melihat bagaimana cara menghitung Nilai Jual Objek Pajak beserta contohnya.

Perlu Anda ketahui, besaran NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual, dan setinggi-tingginya 100% dari nilai jual.

Besarnya persentase ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Selain itu, berdasarkan ketentuan Pasal 5 dan 6 (UU No 12 Tahun 1985) besarnya tarif dan dasar pengenaan Pajak Bumi atau Bangunan adalah 0,5% (lima persepuluh persen).

Hal yang menjadi basis perhitungan yaitu nilai Nilai Jual Objek Pajak setelah dikurangi dengan NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

Jadi, dapat disimpulkan perhitungan PBB (Pajak Bumi atau Bangunan) akan seperti ini:

Misalnya diketahui:

Luas bangunan: 150 meter².

Luas tanah: 200 meter².

NJOP objek pajak tersebut= Rp1.700.000 per meter².

*NJOP ≥ Rp1.000.000.000, maka NJKP-nya sebesar 40 persen. Sementara NJOP < Rp1.000.000.000, maka NJKP-nya 20 persen.

Maka dapat dihitung:

NJOP Bangunan 150 x Rp1,7 juta = Rp255 juta

NJOP Bumi 200 x Rp1,7 juta = Rp340 juta

NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = Rp255 juta + Rp340 juta = Rp595 juta

NJOPTKP = Rp12 juta

NJOP= NJOP – NJOTKP

= Rp595 juta – Rp12 juta

= Rp583 juta (berarti NJKP 20 persen)

NJKP 20% x Rp583 juta= Rp116.600.000

Maka:

PBB yang terutang= 0,5% x tarif tetap

PBB yang terutang= 0,5 persen x Rp116.600.000 = Rp583.000 per tahun

Siap Bayar Pajak Bumi dan Bangunan?

Bagaimana? Apakah artikel ini cukup menggambarkan tentang definisi Nilai Jual Objek Pajak dan bagaimana perhitungan PBB menggunakan basis NJOP tersebut?

Artinya Anda sudah siap bayar pajak nih, yuk segera bayar kewajiban PBB Anda. Selain bayar secara offline, Anda kini bisa bayar secara online.

Tidak ada alasan lagi Anda telat bayar karena prosesnya yang sulit. Belum lagi alasan mengenai tidak adanya dana untuk membayar kewajiban Anda.

Untuk itu, alangkah lebih baik agar Anda senantiasa melakukan alokasi dana untuk setiap kebutuhan dan kewajiban Anda.

Lakukan alokasi dana ini dengan perencanaan keuangan yang baik dan teratur.

Agar lebih mudah, gunakan saja aplikasi Finansialku.

Aplikasi ini dapat memudahkan Anda dalam pencatatan pendapatan, alokasi pengeluaran, anggaran bulanan, persiapan dana seperti liburan, membeli barang atau pernikahan, dan berbagai fitur lainnya yang membuat pencatatan finansialmu semakin baik.

Fitur yang bisa Anda manfaatkan sekarang ialah “Anggaran”. Untuk langkah-langkahnya Anda bisa mengikuti tutorial berikut ini:

Bagaimana? Mudah bukan?

Manfaatkan pula fitur lainnya yang telah disediakan dalam aplikasi Finansialku. Segera download aplikasinya melalui Google Play Store atau lakukan registrasi melalui PC.

Yuk mulai dari sekarang!

Apakah Anda memiliki pertanyaan mengenai alasan Nilai Jual Objek Pajak lainnya? Tinggalkan pertanyaan dan komentar Anda di bawah.

Perencana Keuangan kami siap membantu Anda, terima kasih.

Sumber Referensi:

Admin. Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan yang Benar. Caraharian.com – http://bit.ly/2OXekdV
Boby. 20 Juli 2018. Bayar PBB Udah Mau Jatuh Tempo, Gini Cara Hitungnya Biar Gak Salah. Moneysmart.id – http://bit.ly/2psxwFA
Wahyu ArdiyantoWahyu Ardiyanto. 5 Juli 2018. Ini Penjelasan Seputar NJOP dan NJKP. Liputan6.com – http://bit.ly/33EmjAp
Wayan Sukada. 14 April 2015. Bagaimana Menetapkan NJOP Tanah Secara Wajar?. Bppk.kemenkeu.go.id – http://bit.ly/33PPRvl

Sumber Gambar: