Apakah Anda sudah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB) Anda? Tahukah Anda bagaimana cara menghitung PBB Anda yang terutang? Mari simak seluk beluk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan cara menghitung PBB dengan mudah. Temukan jawabannya melalui rubrik Finansialku berikut ini. Selamat membaca dan hitung tarif PBB Anda dengan benar!

 

Rubrik Finansialku

Rubrik Finansialku Finansialku Planner

 

Pengertian dan Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi dan atau bangunan. Keadaan subjek tidak ikut menentukan besarnya pajak.

PBB dikenakan terhadap objek pajak berupa tanah dan atau bangunan yang didasarkan pada azas kenikmatan dan manfaat, dan dibayar setiap tahun.

PBB pengenaannya didasarkan pada Undang-undang No. 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No.12 tahun 1994.

Namun demikian dalam perkembangannya PBB sektor pedesaan dan perkotaan menjadi pajak daerah yang diatur dalam Undang-Undang No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) Pasal 77 sampai dengan Pasal 84 mulai tahun 2010.

Apa Itu Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB) 02 - Finansialku

[Baca Juga: Konsultan Pajak: Apa Saja Jasa, Layanan serta Bagaimana Perhitungan Tarifnya]

 

Objek Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB)

Objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan, dimana pengertian bumi dan/atau bangunan adalah sebagai berikut:

Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Bangunan adalah kontruksi teknik yang di tanam atau di letakkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

 

Tidak semua objek bumi dan bangunan akan dikenakan PBB, ada juga objek yang dikecualikan dari pengenaan PBB adalah apabila sebagai berikut:

  • Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
  • Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
  • Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
  • Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

 

PPh Pasal 23 (Pajak Penghasilan Pasal 23) Tarif, Cara Hitung dan Pelaporannya 01 - Finansialku

[Baca Juga: PPh Pasal 23 (Pajak Penghasilan Pasal 23) Tarif, Cara Hitung dan Pelaporannya]

 

Objek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

 

Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB)

Subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Apabila terjadi statu kejadian dimana satu objek pajak dimiliki/dikuasai oleh beberapa subjek pajak atau satu objek pajak belum diketahui dengan jelas siapakah wajib pajaknya, maka hal pertama yang perlu dilakukan adalah melihat perjanjian (agreement) antara para pihak yang berkepentingan terhadap objek pajak tersebut.

Dalam perjanjian tersebut salah satu pasal biasanya membahas siapa yang akan melakukan kewajiban pembayaran pajak termasuk Pajak Bumi dan Bangunan.

Apabila dalam perjanjian tidak disebutkan atau memang terjadi lebih dari satu yang memanfaatkan objek pajak sehingga belum diketahui siapa yang menjadi wajib pajak, maka Direktorat Jenderal Pajak dapat menetapkan subjek pajaknya (UU No. 12 tahun 1994 Pasal 4 ayat 3).

SSP Pajak Surat Setoran Pajak (SSP) Itu Apa Bagaimana Cara Mengisinya 01 - Finansialku

[Baca Juga: SSP Pajak: Surat Setoran Pajak (SSP) Itu Apa? Bagaimana Cara Mengisinya]

 

Pendekatan Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB)

  1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
    • Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
    • Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.
  1. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
    • Pendekatan Biaya adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.
    • Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.
  1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
    • Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan.
    • Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dan sebagainya.
    • Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

 

Kenali Kode Akun Pajak untuk PPh (Pajak Penghasilan) 01 - Finansialku

[Baca Juga: Kenali Kode Akun Pajak untuk PPh (Pajak Penghasilan)]

 

Cara Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB)

  1. Penilaian Massal (Mass Appraisal)
    • NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
    • NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
    • Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)
  1. Penilaian Individual (Individual Appraisal)
    • Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp3.200.000 meter persegi.
    • Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.
    • Objek pajak yang nilai jualnya Rp500.000.000 atau lebih.
    • Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

 

Ditjen Pajak Pantau Rekening Bank Di Atas Rp 1 M - Finansialku 01

[Baca Juga: Ditjen Pajak Pantau Rekening Bank Di Atas Rp1 Miliar]

 

Faktor Penghitungan Pajak PBB Terhutang

Dalam menghitung Pajak PBB terhutang, berikut ini beberapa faktor yang mempengaruhi dalam perhitungannya.

 

#1 Tarif Pajak

Tarif PBB mempunyai tarif tunggal (single tariff) sebesar 0,5% yang berlaku sejak Undang-undang PBB tahun 1985 sampai dengan sekarang.

 

#2 Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

  • NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.
  • NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.
  • Klasifikasi bumi dan bangunan dan perhitungan pajak bumi dan bangunan dapat Anda lihat pada link.

 

#3 Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

  • NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.
  • Besarnya persentase NJKP:
    • Objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan adalah 40%
    • Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
      • apabila NJOP-nya ≥ Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
      • apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

 

#4 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

  • Di dalam pengenaan PBB terdapat suatu batas nilai yang tidak dikenakan pajak yang disebut Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
  • Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat.
  • Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No: 201/KMK.04/2000 tanggal 6 Juni 2000 ditetapkan batas NJOPTKP maksimum sebesar Rp12.000.000 (dua belas juta rupiah) per Wajib Pajak dan ditetapkan secara regional.

 

Keterbukaan_Data_Nasabah_Jika_Anda (2)

[Baca Juga: Keterbukaan Data Nasabah: Jika Anda Punya Saldo Rp200 juta, Maka Data Anda Dilaporkan ke Ditjen Pajak]

Cara Menghitung Pajak PBB Terutang

Berikut ini cara perhitungan Pajak PBB terutang dengan NJKP diatas Rp1 miliar.

 

Objek Rumah

Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp840.000/m2. (Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas A-17 dengan nilai jual Rp802.000/m2)

Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp1.000.000/m2. (Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas A-2 dengan nilai jual Rp968.000/m2)

Untuk menentukan plafon besaran NJOP, Anda dapat membuka linkKlasifikasi bumi dan bangunan dan perhitungan pajak bumi dan bangunan

 

Penghitungan PBB-nya

Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp802.000 = Rp802.000.000

Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp968.000 = Rp387.200.000

 

NJOP sebagai dasar pengenaan = Rp1.189.200.000

NJOPTKP = Rp12.000.000

 

NJOP untuk perhitungan PBB = Rp1.177.200.000 (NJOP – NJOPTKP)

NJKP 40% (diatas Rp1 miliar) x Rp1.177.200.00 = Rp470.880.000

PBB yang terutang 0,5% x Rp470.480.000 = Rp2.354.400

 

Pahami dan Kenali Setiap Perhitungan

Ada baiknya Anda benar-benar memahami atas setiap perhitungan yang sudah kami berikan. Hal ini bertujuan untuk mencegah hal-hal yang tidak Anda inginkan. Jika Anda membutuhkan perencana keuangan pribadi, jangan sungkan untuk menghubungi kami. Kami akan membantu keuangan pribadi tetap sehat.

 

Sudahkah Anda menghitung dengan tepat biaya Pajak PBB terhutang Anda? Apakah Anda mengalami kesulitan dalam penghitungan besarnya Pajak PBB yang terhutang? Berikan tanggapan Anda pada kolom yang tersedia di bawah ini dan bagikan juga setiap artikel dari Finansialku kepada rekan-rekan dan kenalan Anda. Terima kasih!

 

Sumber Referensi:

  • Admin. Penghitungan PBB. Pajakonline.com – https://goo.gl/Hxi4jc
  • Admin. 2 Juni 2012. Seri PBB – Klasifikasi Bumi dan Bangunan dan Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan. Pajak.go.id – https://goo.gl/3PfCuz

 

Sumber Gambar:

  • Pajak PBB – https://goo.gl/X39Ybn
  • Rumah – https://goo.gl/rPh6F3

 

Download Ebook Investasi Reksa Dana untuk Pemula

Download Panduan Berinvestasi Reksa Dana untuk Pemula Finansialku.com

Download Ebook Reksa Dana