Pengertian Hipotek: Ciri-Ciri, Asas, Sifat, Objek, dan Cara Mengadakannya

Definisi Hipotek

Definisi hipotek atau definisi mortgage adalah instrumen utang dengan pemberian hak tanggungan atas properti dan peminjam kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan terhadap kewajibannya.

Perbedaan Hipotek dan Pinjaman

Semua orang memiliki rumah impiannya sendiri. Ketika kita berbicara tentang rumah, salah satu faktor penting dalam memiliki rumah adalah uang!

Jika kita tidak punya cukup uang, bagaimana kita bisa memiliki rumah?

Itu sebabnya, kita akan membicarakan pinjaman hipotek. Karena pinjaman hipotek bisa membantu kita dalam membeli rumah.

Mari kita cari tahu apa itu pinjaman hipotek atau mortgage?

Apakah hipotek dan pinjaman itu berbeda?

Hipotek atau mortgage adalah:

Instrumen utang dengan pemberian hak tanggungan atas properti dan peminjam kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan terhadap kewajibannya.

Dalam hal ini, peminjam masih dapat menggunakan atau memanfaatkan properti tersebut. Hak tanggungan atas properti gugur setelah kewajibannya dibayar lunas.

Pinjaman atau loan adalah:

Hubungan antara uang pemberi pinjaman (Kreditur) dan peminjam uang (Debitur).

Peminjam tidak hanya mengembalikan uang dengan jumlah uang yang awalnya dipinjam tapi peminjam juga harus mengembalikan biaya tambahan (interest).

Karena itu, ketika kita berbicara tentang membeli rumah, kita akan membicarakan pinjaman hipotek.

Hipotek digunakan oleh individu dan pelaku bisnis untuk melakukan pembelian real estate tanpa membayar seluruh nilai pembelian di muka. Selama periode bertahun-tahun, peminjam melunasi pinjaman tersebut, ditambah bunga. Sampai akhirnya, pemilik properti tersebut bebas dan menyelesaikan seluruh pinjamannya.

Hipotek juga dikenal sebagai “hak atas properti” atau “klaim atas properti”. Jika peminjam berhenti membayar hipotek, bank bisa menyita properti yang bersangkutan.

[Baca Juga: Catatan Penting Para Pengelola Investasi Bisnis Properti]

Dalam hipotek perumahan, seorang pembeli rumah menjanjikan rumahnya ke bank. Bank memiliki klaim atas rumah jika pembeli rumah gagal atau lalai membayar hipotek.

Dalam kasus penyitaan, bank dapat mengusir penyewa rumah dan menjual rumah tersebut dengan menggunakan pendapatan dari penjualan tersebut untuk menghapus utang hipotek.

Dengan tingkat bunga tetap, peminjam membayar suku bunga yang sama untuk masa pinjaman. Pembayaran pokok dan bunga bulanannya tidak pernah berubah dari pembayaran hipotek pertama sampai yang terakhir.

Sebagian besar hipotek dengan tingkat bunga tetap memiliki jangka waktu 15 hingga 30 tahun.

Jika tingkat suku bunga pasar naik, pembayaran peminjam tidak berubah.

Jika tingkat suku bunga pasar turun secara signifikan, peminjam mungkin dapat menjamin suku bunga yang lebih rendah dengan melakukan refinancing hipotek. KPR fixed-rate juga disebut hipotek “tradisional”.

[Baca Juga: 11 Langkah Sukses Negosiasi dan Memenangkan Transaksi Bagi Para Investor Properti]

Pinjaman hipotek memungkinkan kita untuk membayar sebuah rumah dengan angsuran.

Setelah kita mengajukan permohonan hipotek, pemberi pinjaman hipotek akan memegang kepemilikan properti hingga kita, sebagai pembeli dapat membayar cicilan.

Namun dalam masa cicilan tersebut, Anda masih dapat menempati properti yang seolah-olah milik kita sendiri.

Objek Objek Hipotek

Macam-Macam Objek hipotek, yaitu:

1. Benda-benda tak bergerak yang dapat dipindahtangankan beserta segala perlengkapannya.
2. Hak pakai hasil atas benda-benda tersebut beserta segala perlengkapannya.
3. Hak numpang karang dan hak usaha.
4. Bunga tanah, baik yang dibayar dengan uang maupun yang harus dibayar dengan hasil tanah.
5. Bunga seperti semula.
6. Pasar-pasar yang diakui oleh pemerintah, beserta hak-hak asli merupakan yang melekat padanya.

Sifat Hipotek

Hipotek mempunyai sifat dari hak kebendaan pada umumnya, antara lain:

1. Absolut, yaitu hak yang dapat dipertahankan terhadap tuntutan siapapun.
2. Droit de suite atau zaaksgevolg, artinya hak yang senantiasa mengikuti bedanya di tangan siapa pun benda tersebut berada (Pasal 1136 ayat (2), Pasal 1198 KUH Perdata).
3. Droit de Preference yaitu seorang mempunyai hak untuk didahulukan pemenuhan piutangnya di antara orang berpiutang lainnya (Pasal 1133, 1134 ayat (2) KUH Perdata). Di sini hak jaminan kebendaan tidak berpengaruh oleh kepailitan ataupun oleh penyitaan yang dilakukan atas benda yang bersangkutan.

[Baca Juga: Kriteria Lokasi Properti Yang Tepat Bagi Investor Properti]

Ciri Khas Hipotek

Di samping itu, hipotek juga mempunyai ciri khas tersendiri yaitu:

1. Accecoir artinya hipotek merupakan perjanjian tambahan yang keberadaannya tergantung pada perjanjian pokoknya yaitu utang-piutang.
2. Ondeelbaar yaitu hipotek tidak dapat dibagi-bagi karena hipotek terletak di atas seluruh benda yang menjadi objeknya, artinya sebagian hak hipotek tidak menjadi hapus dengan dibayarnya sebagian utang (Pasal 1163 ayat (1) KUH Perdata).
3. Mengandung hak untuk pelunasan utang (verhaalsrecht) saja. Jadi, tidak mengandung hak untuk memiliki bendanya. Namun jika diperjanjikan, kreditur berhak menjual benda jaminan yang bersangkutan atas kekuasaan sendiri (eigenmachttigeverkoop/parate execusi) jikalau debitur lalai (Pasal 1178 ayat (1) dan (2) KUH Perdata).

Gratis Download E-book Panduan Berinvestasi Emas untuk Pemula

Cara Mengadakan Hipotek

Menurut ketentuan pasal 1171 KUH Perdata, hipotek hanya dapat diberikan dengan suatu akta otentik, kecuali dalam hal-hal yang dengan tegas ditunjuk oleh undang-undang.

Dari ketentuan Pasal 1171 KUH Perdata tersebut, jika seseorang akan memasang hipotek, maka perjanjian pemasangan hipotek harus dibuat dalam bentuk akta resmi.

Seperti dalam hal hipotek atas tanah maka perjanjian pemasangan atau pembebanannya harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat.

Pihak yang dapat menjadi PPAT ialah:

• Notaris yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT.
• Mereka yang bukan notaris, tetapi yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT.
• Camat yang secara ex officio menjadi PPAT.

[Baca Juga: Hai Para Investor Properti, Hati-hati dan Hindari Beberapa Properti Yang Membuat Anda Merugi]

Contoh lain ialah hal hipotek atas kapal, maka yang berwenang membuat akta pemasangan hipotek ialah Pejabat Pendaftaran dan Pencatatan Balik Nama di tempat kapal yang bersangkutan didaftarkan.

Akta hipotek yang telah dibuat harus didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah setempat dan di Kantor Pendaftaran Kapal.

Asas Hipotek

Dalam buku Hukum Perdata: Hak Jaminan Atas Tanah, karangan Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, menjelaskan mengenai asas-asas hukum yang penting dibuat dalam hipotek antara lain:

1. Asas Publiciteit, asas yang mengharuskan bahwa hipotek tersebut harus didaftarkan di dalam register umum, supaya dapat diketahui oleh pihak ketiga/umum. Akta dari Hipotek harus didaftarkan ke Seksi Pendaftaran Tanah.
2. Asas Specialiteit, yaitu asas yang menghendaki bahwa hipotek hanya dapat diadakan atas benda-benda yang ditunjuk secara khusus. Benda-benda tak bergerak yang mana terikat sebagai tanggungan. Misalnya: Benda-benda yang dihipotekkan itu berwujud apa, di mana letaknya, berapa luasnya/besarnya dan perbatasannya.
3. Asas tak dapat dibagi-bagi (Ondeelbaarheid), ini berarti bahwa hipotek itu membebani seluruh objek/benda yang dihipotekkan dalam keseluruhannya atas setiap benda dan atas setiap bagian dari benda-benda bergerak. Dengan dibayarnya sebagian dari utang, tidak mengurangi/meniadakan sebagian dari benda yang menjadi tanggungan.

Gratis Download Ebook Investasi Reksa Dana untuk Pemula

Janji (Bedingen) dalam Hipotek

Di dalam perjanjian Hipotek, lazim diadakan janji-janji yang bermaksud melindungi kepentingan kreditur supaya tidak dirugikan. Janji-janji demikian harus tegas-tegas dicantumkan dalam akta Hipotek, yaitu:

1. Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri, pasal 1178 KUH Perdata.
2. Janji tentang sewa, pasal 1185 KUH Perdata.
3. Janji untuk tidak dibersihkan, pasal 1210 KUH Perdata.
4. Janji tentang Asuransi, pasal 297 KUHD.

[Baca Juga: Inilah Yang Perlu Anda Ketahui Saat Anda Ingin Melakukan Investasi Properti atau Bisnis Properti]

Hak Dan Kewajiban Antara Pemberi Dan Penerima Hipotek

Sejak terjadinya pembebanan hipotek, maka sejak saat itulah timbul akibat bagi kedua belah pihak. Akibat hukum itu, timbul hak dan kewajiban kedua belah pihak.

Hak pemberi hipotek:

• Tetap menguasai bendanya
• Mempergunakan bendanya
• Melakukan tindakan penguasaan, asalkan tidak merugikan pemegang hipotek
• Berhak menerima uang pinjaman

Kewajiban pemberi hipotek:

• Membayar pokok beserta bunga pinjaman uang dari jaminan hipotek
• Membayar denda atas keterlambatan melakukan pembayaran pokok pinjaman dan bunga

Prosedur Hapusnya Hipotek

Bagaimana prosedur hapusnya sebuah perjanjian hipotek?

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga) cara berakhirnya hipotek, yaitu:

1. Dengan berakhirnya perikatan pokok, jadi apabila utang yang dijamin dengan hak hipotek itu lenyap; bisa karena utang itu dilunasi, bisa juga karena perikatan pokoknya lenyap yang disebabkan oleh daluarsa yang membebaskan seorang dari suatu kewajiban (daluarsa ekstraktif).
2. Karena pelepasan hipoteknya oleh siberpiutang, jadi apabila kreditur yang bersangkutan melepaskan dengan sukarela hak hipoteknya; pelepasan dengan sukarela ini tidak ditentukan bentuk hukumnya, tetapi tentu harus secara jelas dan tegas. Tidaklah cukup dengan memberitahukan maksud hendak melepaskan hak hipotek oleh pemegang hipotek kepada sembarang orang misalnya kepada pihak ketiga. Biasanya pelepasan ini dilakukan dengan pemberitahuan kepada pemilik dari benda yang terikat dengan hak hipotek itu.
3. Karena penetapan tingkat oleh hakim; jadi apabila dengan perantaraan oleh hakim diadakan pembagian uang pendapatan lelang dari benda yang dihipotekkan itu kepada para kreditur; kreditur yang tidak kebagian pelunasan piutangnya kehilangan hak hipoteknya oleh karena pembersihan.

[Baca Juga: Jangan Takut Dulu! Ini Penyelesaian dan Solusi Jika Tidak Bisa Bayar Hutang]

Adapun hapusnya hipotek diluar ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu:

1. Dengan musnahnya benda yang dihipotekkan itu, misalnya dengan lenyapnya tanah yang merupakan objek hak hipotek itu oleh karena tenggelam atau tanah longsor.
2. Dari berbagai peraturan tersebut diatas dapat juga disimpulkan cara-cara penghapusan hak hipotek seperti misalnya dalam pasal 1169 KUH Perdata: kalau pemilik benda bergerak yang dihipotekkan itu hanya mempunyai hak bersyarat atas benda tersebut dan hak bersyarat itu terhenti.
3. Dengan berakhirnya jangka waktu hak hipotek tersebut diberikan, maka hapuslah hak hipotek tersebut.

Apakah Anda melakukan bisnis properti atau investasi yang berhubungan dengan berbagai istilah di atas seperti hipotek atau mortgage?

Berikan komentar Anda pada kolom yang tersedia di bawah ini dan bagikan juga setiap artikel dari Finansialku kepada rekan-rekan dan kenalan Anda yang membutuhkan. Terima kasih!

Sumber Referensi:

• Admin. Hipotek adalah. Mediabpr.com – https://goo.gl/Rh1cfU
• Admin. What is mortgage. Investopedia.com – https://goo.gl/KC1VmR
• Indira Ravitri. 31 Agustus 2016. Mengenal Pinjaman Hipotek untuk Biaya Rumah. Rumah123.com – https://goo.gl/DaE6Se

Sumber Gambar:

• Hipotek atau Mortgage – https://goo.gl/q7mhEF dan https://goo.gl/Un5yHj